こんにちは、久しぶりのブログです。

さて、今日からいよいよ賃貸住宅フェアですね！

今年は出展、講演はしないので入場者として潜入する予定ですが
最新設備や気になる講演などチェックしてきますね。

毎年この時期に合わせて新刊が発売されますが
今日はおススメ本を２冊ご紹介させていただきます。

どちらもキャンペーン中ということですが、
特典の方が価値があると言ってもいいくらい充実しています。

もちろん、本の内容もおススメです！！！

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■金持ち大家さんがこっそり実践している 空室対策のすごい技
日本実業出版社/日本不動産コミュニティー(著)
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この本を読んで思った実直な感想

この本が本当に必要な人はきっと読まないんだろうな〜と
いうことです。

また、知っている内容だからと、実践せずに終わってしまう人が
多いんだろうな〜とも感じました。

内容的にはタイトルどおり、空室対策の本です。

浦田健さん監修なので、非常に読みやすく、実践的な内容です。

もし今、一室でも空室があるなら、この本に書かれていることを
まずは実践することでいくらでもペイするでしょう。

キャンペーンは7月23日?25日23時59分までの3日間
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特典内容

１、本書にある空室対策ツールが手に入ります！
　�@反響抜群！入居募集チラシ
　�A成約率アップ！POPデータ
　�B成約率アップ！保証書データ
　�C仲介会社の認知度アップ！名刺データ
　�D内見率アップ！営業プレゼンツール

２、J-REC全国事例研究会の発表事例３種類の動画プレゼント!
　�@デッドクロスから脱出する３つのステップ
　�A悪徳管理会社からの大家さんの独立１００日戦争
　�Bこれからのシェアハウス　?コミュニティ運営ビジネスとしての大家業?

３、本書に同封されている折り込みチラシをもって大家検定を受講すると、
　5000円のキャッシュバックが受けられます！

金持ち大家さんがこっそり実践している 空室対策のすごい技
日本実業出版社/日本不動産コミュニティー(著)
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■200万円から6年で20億円! 売却から逆算思考する不動産投資
ぱる出版/岡田のぶゆき(著)
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ついに出たか〜というのが、この本を読んだ私の感想です。

『持っていても、売っても儲かる』が私の投資スタンスなので
非常に岡田さんとは考え方が近いなぁと感じました。

まぁ、私の場合は岡田さんほどの規模ではないですが(汗

これから大家さんにはちょっとレベルが高いですが、
ある程度の規模の方には、この本に書かれていることを
実践するのことは効率的な経営をする上でとても重要です。

ぜひ、読まれることをおススメします。

22日〜29日までのアマゾンキャンペーン
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特典内容

１、検討物件収支明細書（シミュレーション付）エクセルシート

２、投資収支計算一覧表 エクセルシート

３、上記解説音声セミナー(mp3)の３点をプレゼント致します。

200万円から6年で20億円! 売却から逆算思考する不動産投資
ぱる出版/岡田のぶゆき(著)
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最近手がけていたリニューアル物件がようやく完成しました！

今回は築３０年ということで投資目的ではありますが、どちらかというと
私の趣味的な要素が強く費用対効果としては悪いです（汗

独自性のある、競争しない、誰も真似できない物件を造ってみよう！
そのような構想からようやく第一弾が完成しました。

築３０年の建物なので、良いことなんて一つもないんですが
Retro、Remake、Renovationをテーマに下記をルールとしました。

�@古い木のドアを使う

�Aクロスは使わない

�B木の質感を出す

�Cレトロな照明器具を使う

�DIKEAを上手に活用する

とは言え、あくまで賃貸なので低予算でなければ採算も取れません。
そのため、建材はできるだけ既製品を使いませんでした。

■201号室（特大ワンルーム）

元々店舗だったせいもあり、照明はそのまま使用しました。

■202号室（２DK）

ホントは床材も変えたかったのですが予算の都合で断念。

壁、ドア、照明を変えただけです。

■301号室 4LDK

ラーチ合板にウッドオイルで仕上げました

なお、当物件第11回青森勝ち組大家さん実践セミナーはで見学できます！

今年もあとわずかですね〜

今週は忘年会ラッシュでウコンが欠かせません（笑

すでに来年の話になってしまいますが、来年は早々からイベントが続きます。

１月２１日　青森勝ち組大家さん実践セミナー
２月　４日　仙台勝ち組大家さん実践セミナー
２月１８日　減築コンサル完成見学会in山形県東根市（木造ＡＰ１６世帯）
３月１７日　減築コンサル完成見学会in吉祥寺（木造ＡＰ４世帯）
３月１７日　減築コンサル完成見学会in宮城県大崎市（戸建賃貸１０棟）
３月２４日　レトロ物件完成見学会in青森県弘前市（ＡＰ３戸、店舗１）

予定の段階ですがお知らせしておきますね。

とりあえず、平成２４年１月２１日（土）の【第１０回】青森勝ち組大家さん実践セミナーの内容となります。

今回は、ソプラノ大家として有名な菅原久美子さんをゲストに迎えての特別講演です。

菅原さんは秋田で投資をされているのですが、

「コストパフォーマンスの高いセルフリフォーム」と

[満室経営につながるコミュニケーション術」を武器に、

地方でありながら満室・高利回りを維持し、着実に収益を上げている大家さんです。

ぜひ、この機会にご参加ください！

それとこの青森勝ち組大家さんは、あと数回で終了する予定です。

続けて欲しいというご要望もあるのですが、当初の目的は達成されましたし、タダ同然で広く浅く公開するのではなく、クライアント様だけにサービスの向上をより一層強化していきたいと考えています。

【第１０回】青森勝ち組大家さん実践セミナー

すこし遅くなりましたが、沢さんから新刊を頂きました。

タイトルだけ見ると、かなり案パイのような感じがありますが、とても重要なことが詰まっています。
特にイケイケの方ほど読まれた方がいいかもしれません（笑

僕的にはウン、ウンと頷きながら読ませて頂きました。

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４０代からの堅実不動産投資
お宝人生設計でリストラ・老後も不安なし!

沢孝史／ごま書房

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さて、私事ですが競売でふる〜い住居兼店舗を落札しました。

これは投資と言うより完全の趣味の世界なんですが、古さを生かしたレトロ物件の予定。

特にドア、床材、照明器具がポイントで、できるだけ新品を使わず古いものでリメイクしていきます。

先週、ある小学校で使われていた30年以上前のドアをゲットしました。
こういうことをしているのが一番楽しいんですが（汗

うまくいったらシリーズ化しようと思っています。

では！

アパート経営フェスタに参加してきました。

当社では協賛もさせて頂いていたので、朝から会場入りしたのですが１時間前から
並ばれている方もいましたね（汗

内容的にはまず著名大家さんのトークセッション。

様々な話があった中で私が気づいたこと、共感したことをひとつだけ挙げるとすれば、

『物件選びは失敗しない物件を選ぶ』

ということでした。

当たり前のような気がしますが、多くの人は儲けようとして物件を選び買っている人が多いような気がします。

でも、パネラーに出た方々はそうではなく、基準は失敗しないかどうか？

ここでいう失敗は人によって考え方がありますが、利回りやキャッシュフローがどうこうよりも、失敗しないのであれば・・・

その視点が肝かなと感じました。

今回のメインはなんと言っても大前研一さんの基調講演でしたね。

話上手なのは言うまでもありませんが、世界、そして日本の将来から見た不動産投資のあり方は非常に面白かったです。

細かい内容はここではあえて言えませんが、これからくるかもしれない現実に向けて対策も必要なのかもしれませんね。

終わったあとは懇親会。

参加予定でしたが、緊急な用事ができてしまい今回は参加できず。。。

残念です！

こんにちは、中村一晴です。

先日、毎年参加しているマラソンがありました。

この大会はいつもハーフを走るのですが、
今年はなんと自己最高記録となりました。

昨年タイムが落ちたショックから、
１年トレーニング方法を見直したのですが、

特にこの２ヶ月間は毎日２０キロを走り、食事から徹底改善。

いろんな人から「何を目指しているの？」と言われるほど・・・

まぁ、自己満足の世界ですね（汗

さてさて、いよいよ開催まで１５日をきったアパート経営フェスタ！

すでに参加申込はされましたか？

■アパート経営フェスタ２０１１　ＦＩＮＡＬ
　日時：１０月２９日　午後１時〜午後８時（懇親会終了時）
　場所：江戸川総合文化センター　
　↓　↓　↓　↓
http://fudousantoushi-ec.com/festa2011/

チャリティということもあり、私は協賛させて頂いているのですが、
単なるチャリティと思いきや内容はかなり充実しています。

今年も竹内かなとさんや石渡浩さんなど
普段あまりお目にかかれないカリスマ大家さんの
話も聞けますので、これだけでも価値がありそうですよ。

それと私も協賛企業としてフェスタ参加者だけに
特別プレゼントを予定しています！！

詳しくは当日のテキストをご覧頂ければ分かりますが、
先日仙台で購入したリニューアル物件の公開音声、
テキストを無料進呈させて頂きます。

ちなみに５３００万の１１戸中８戸空物件を
最終的に２７５０万円で購入し、再生した内容となります。

これだけでも参加費はペイすると思います。

あと数席しか残っていないようですので
参加希望の方は今すぐこちらからお申込ください！
↓　↓　↓　↓
http://fudousantoushi-ec.com/festa2011/

１０月８日、第３回仙台勝ち組大家さん実践ミナーが開催されました。

今回は、私自身が仙台で購入したリニューアル物件の見学会と勉強会。
当日はバスで会場まで移動しました。

こちらが外観。
台風の影響で工期が１週間遅れたため、室内は完全ではありませんでしたが、どの程度の工事をすればいいのか参考になったようです。

見学会のあとはセミナー会場に移動して、勉強会。
リニューアル工事のポイントや予算、補助金関係などもお話させて頂きました。

今回も東京や鹿児島など遠方からたくさんの方にご来場いただきました。
ありがとうございます！！！

セミナー終了後は無料相談者が殺到し、懇親会に１時間の遅刻・・・
とても楽しいお酒となりました。

次回は来年１月２８日の予定です！

９月２４日（土）第８回青森勝ち組大家さん実践セミナーを開催しました。

今回はＮＳＸ松田さんを特別講師に迎え、
青森開催にも関わらず県外からの参加者も多かったです。

松田さんには２時間たっぷりご講義頂き、
とても内容の濃いセミナーでした。

小規模、高利回り物件を

さらに安く購入し安くリフォームする！

現金買いにはまさに王道ですね〜

終了後は恒例の懇親会！？

皆さん泊りがけで来てるので
意気込みが違います（汗

次回は１１月１９日の予定です。
では！

今日は仙台で先日購入したリニューアル物件の打ち合わせ。

最近の雨で塗装工事は若干遅れ気味

基本的にＡＬＣ板、アールの部分はタイルになっています。

内装は残り１０日で泊り込みでやるみたいです(汗

今月中にギリギリ完成予定。
すでに何室かは申込になりました！

第３回仙台勝ち組大家さん実践セミナーはこの物件の現場見学会と勉強会を開催します。
日時は１０月８日１３：００から。

詳細はこちらからご覧下さい！

購入物件の外壁塗装終了しました。

最近はリニューアルできるような物件も少なく
いわゆる普通の物件でも相場価格で買ったりしています。
まぁ、土地値程度が前提ですが・・・

このような場合、運悪く入居率も良かったりするので
やりがいもあまりありません（汗

こちらの物件も１２戸中１１戸が埋まってはいますが
木造築１５年で何もしていないので賃料は下がり目。

こんな感じで外壁も古さ感があり、雑草も生え放題。

そこでプチリニューアルとして現状入居者の賃料アップを
購入後実施しました。

今回、購入してから実施した内容は

・外壁塗装

・インターネット使い放題(WI-FI）

・モニターフォン

・アスファルト舗装

これで現状賃料を平均３，０００円ほどアップさせました。

ネット使い放題とモニターフォンはガス会社の負担で
実施したので実際の出費は塗装費用だけ。

月３.３万、年間４０万円も賃料アップのは費用対効果は抜群です。

今日は不動産投資専門税理士、叶温さんの
アマゾンキャンペーンのご案内です。

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大家さん税理士が教える！
不動産投資「お金の残し方」見極め法

ぱる出版　1,680円（叶 温著）

キャンペーンのご案内はこちらから
↓　↓　↓
http://tax.kanae-office.com/present23.html
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すでに本書を読ませていただきましたが、

この本を一言で言うと、

『税務の面から自分にあった投資法を探すツール』

と言ってもいいでしょう。

最近の私は仙台が多く、特に実感しているのですが
仙台ではＲＣ等の積算評価が高い物件をフルローンで
買おうとする人が非常に多くいます。

しかも、ほとんどの方は自己資金がないから
こういった物件を希望しています。

しかも、初めての投資なのに・・・

これは言わば、免許取立フリーターがフェラーリに
乗るようなものです。

高級外車は見栄えはいいですが、
維持費はかかりますし、何より初心者の運転技術では
車を持て余すのが目に見えています。

その為、築浅ＲＣで１億１０％の物件は売れるのに
木造築古で３０００万１５％の物件は見向きもされません。

この本では区分所有、戸建て、アパート、マンション等の
様々な不動産投資手法別のお金の残り方について、
損益計算書、貸借対照表、キャッシュフロー表の３つの表を
使って、自分にあった投資手法を見つけてくれます！

まずはアマゾンキャンペーンの詳細をこちらからご覧下さい。
特典だけでも盛りだくさんです！
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http://tax.kanae-office.com/present23.html

来月開催の第８回青森勝ち組大家さん実践セミナーですが、
人気講師のせいか、申込が殺到しております。
↓　↓　↓
http://iiapaman.com/aomori/katigumi08.htm

今回はブログや著書で有名な松田淳さんをゲストに迎えた特別講演となります。

松田氏の投資法は僕のリニューアル投資と考え方が似ていますが、
松田さんの場合は小規模物件を得意としています。

また、松田さん自身東北エリアを狙っているので
青森の大家さんには実践レベルで活用できることが多いでしょう。

■開催日　平成２３年９月２４日（土）

■場　所 弘前市商工会議所
弘前市上鞘師町18-1　電話３３-４１１１

■時　間　１４：００〜１６：３０（１３：３０開場）

■懇親会 １７：００から開始　別途会費３，０００円となります　

■人　数　３０名限定

■講　師　松田淳氏　中村一晴

■参加費　お一人様　３，０００円（税、テキスト、資料込）

今回はこちらの都合で弘前市で開催となりますが、
連休のためネットでは市内のホテルが取れない場合もあります。

格安で泊まれるホテルについてはお申込の際お問い合わせください。（担当／鴻池）

なお、満席になった場合は受付終了となりますのでお早めにお申込みください。
↓　↓　↓
http://iiapaman.com/aomori/katigumi08.htm

８月６日、第２回仙台勝ち組大家さん実践セミナーを開催します。
↓　↓　↓
http://iiapaman.com/sendai/katigumi02.htm

今回のセミナーはズバリ、コスト削減です！

不動産投資の成功で欠かせないこと・・・

それはいい物を安く造る（買う）ことです。
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

このスタートが悪ければ、どんなに一生懸命大家活動をしていても挽回できません。

逆にスタートがきちんとしていれば保有している間のキャッシュはもちろん、
売却しようと思っても簡単にできます。

ですから、新築にしろ、リフォーム、リノベにしろ
コスト削減は大家さんには必要不可欠のスキルと言えます。

また、最近の私は仙台でかなり活動しているのですが、
実際に今、こんな案件を手がけています。

■豪華木造輸入仕様ＡＰを坪３０万円で！

■７００万！２４坪３ＬＤＫ戸建賃貸！！！

■総額４０００万、利回２０％のリニューアル物件

これらはすべて仙台市、仙台近郊で今手がけているプロジェクトですが、仙台の大家さんだけにはリアル
タイムで特別公開させて頂きます。
↓　↓　↓
http://iiapaman.com/sendai/katigumi02.htm

中村一晴

追伸

『このセミナーに出席したいんだけど、
８月６日は七夕祭りがあるから日程変更して欲しい』

という要望を数人の方から頂いております。

もし、その要望が多いようであれば日程変更を
する場合もありますので、希望者はinfo@iiapaman.comまでメールください！

こんにちは！

さて、最近物件を買いました。
自分で言うのもなんですが、収益性はよくありません（笑

では、なぜ買ったのか言うと、その銀行は私が得意とするリニューアル投資には融資をしてくれないからです。

ということで、その銀行が好みそうな物件を買ったわけです。

鉄骨２ＤＫ１０世帯。残念なことに満室で特に修繕も必要ありません。
リニューアル投資で自分仕様に改造したい私には、何の魅力も感じませんでした。
そのおかげで、価格も高い（汗

ただ、土地の資産価値から見た場合、長期的に判断すれば損はないと思い購入しました。

で、今回チャレンジしたのは入居中１０世帯の賃料アップ！！！
現在５万円の賃料を５．３万に交渉しました。

まだ最終的な結果は出ていませんが、今のところ６戸の方には承諾を得ています。
では、どうやって交渉したのか？

強制的な値上は誰だって反発します。
でも、今回やった方法であれば、すんなり受け入れてくれる。

ただし、多少お金は使います。
それでも全部で３０万もしません。１年で改修してしまいます。

仮にその物件を売却したとすれば、２００万以上の価値があります。

知りたい方は以下のセミナーにご参加ください。
会費はわずか３千円なので、簡単にペイします。

今回はチャリティーなので収益金全額を寄付しますが、内容に満足された方はさらに募金してくれたら嬉しいです（笑

ただし、今回のセミナーは青森、盛岡、仙台で開催しますが、それ以外の地域ではこの方法をやろうと思っても今のところ対応できません。

というのも、いかにお金をかけずに設備投資をするかが肝なので、青森、盛岡、仙台の方、あるいは物件をお持ちの方であれば対応できます。

４月１６日（土）第７回青森勝ち組大家さん実践セミナー
　　　　　　　　　青森県労働福祉会館（ハートピアローフク）　限定３０名

５月　７日（土）勝ち組大家さん実践セミナーin盛岡　　　　
　　　　　　　　　いわて県民情報交流センター（アイーナ）　限定３０名

５月２１日（土）勝ち組大家さん実践セミナーｉｎ仙台　　　　　　　
　　　　　　　　　戦災復興記念館　限定３０名

先週からＦａｃｅBookも始めました。
ＦａｃｅBook関連の書籍を一通り購入しましたが、まだまだ使いこなせていません。
とにかくいろいろやってみながらマスターしようと思います。

さて、２月３月はコンサルティング相談が相次ぎ、新たな新築プロジェクトが始動しました。
素敵な物件になるように頑張ります。状況はブログなどでお知らせしますね。

さてさて、４月、５月のセミナースケジュールです。
東京開催が多いので大阪、盛岡、仙台は初めてとなります。
いずれもすべて懇親会も開催予定ですが、新たな出会いが今から楽しみです。

なお、仙台、盛岡開催は不動産投資センター内の優先予約案内にご登録済の方へ改めてメールにてご案内しますので、ご登録がお済でない方は各リンクよりお申込みください。

４月１６日（土）第７回青森勝ち組大家さん実践セミナー　　　　　　　　
　　　　　　　　　『売却戦略で最大限のお金を残せる秘密』
　　　　　　　　　青森県労働福祉会館（ハートピアローフク）　限定３０名
４月２３日（土）税理士叶温の不動産投資でお金を残す税金塾vol．３１　　　　　　　　　
　　　　　　　　　大和ハウス本店（大阪市北区梅田）　限定３０名様
５月　７日（土）盛岡勝ち組大家さん実践セミナー　　　　
　　　　　　　　　いわて県民情報交流センター（アイーナ）　限定３０名
５月２１日（土）仙台勝ち組大家さん実践セミナー　　　　　　　
　　　　　　　　　戦災復興記念館　限定３０名

２月１９日、青森勝ち組大家さん実践セミナーを開催しました。
今回は築古物件の再生ということで、リフォーム後の現場見学会と勉強会でした。

勉強会では、当初の鴻池君が講師デビューをさせて頂き、ちょっとしたアクシデント？もありましたが、無事終わりました。まぁ、こういったのも経験することで成長します。

私が初講師をやったときも酷かったです（汗

このセミナーは毎回３０人くらいの方にご参加いただいているのですが、そのうち７割が毎回参加される方、１割がたまに参加する方、２割が始めて参加する方です。

参加されている大家さんのモティベーションの高さ、熱心さに始めて参加する人は圧倒されてしまうようです（汗

これはどんなことにも言えることですが、自分の専門分野の情報を入手していないとしたら、それだけで致命傷です。

例えば営業にしろ、経理にしろ、デザイナーにしろ、成果を出している人、成功している人がどんなやり方をしているのかを知らないままで仕事をするのは非効率でしかない。

僕がスタッフに怒るときは２つしかありません。

１つ目はやらないといけないことがあるのにいつやるのか決まっていない。
２つ目は新しいことにチャレンジするとき自分なりに考えてやる。

２つ目は良いことのように感じられますが、成果をつくれない人の特徴です。

どんなものでも、まずはどんなやり方があるのか知ること、そしてそれをいい意味で真似すること。
だから、どんなやり方があるのか知ろうとしないことは、成果を出したくないのと同じだと言っていい。

そういった意味で、自分の専門分野の情報は好き嫌いせずに何でも入れることが大事です。

僕も自分の専門分野のメルマガ、本、セミナーなどはとりあえずすべて入れます。
中にはまったく使えない情報もありますが、入れているから分かることだし、使えないことを知っただけでも十分なのです。

このセミナーもそういった意味で好き嫌いせずに、入れ続けて欲しいと思います。
高いと思われているのであれば、それは仕方ないですが（汗

１月２９日　小・中規模で高利回りを実現する！リニューアル投資法セミナーを開催いたしました。
当日は全国から多くの方々にご参加いただき、有難うございます。

全国から約９０名の方にご参加いただきました。

熱心に説明している私（笑

今回はＮＳX松田淳さんと特別対談。本には書かれていない松田さんの本音を引き出しました。

これまで私自身の投資方法を大っぴらにお伝えすることはなかったのですが、自分自身も次のステップに行くためにここですべてをさらけ出すことが大切かなと思いセミナーを開催いたしました。

毎回私のセミナーにこられている方は私と同じようにリニューアルを成功されている方がたくさんいらっしゃいます。

今回も全国各地からご参加頂きましたが、実際にリニューアル物件を検討している方が非常に多かったですね。
逆に言うと今、物件がないといわれている中で、私のような探し方、買い方であれば物件はあるということです。

この方法は決してギャンブルではなく、小・中規模で高利回り投資をするためのひとつの手段です。
いろいろな投資方法はあると思いますが、やはり大事なのは身の丈にあった投資をするということに尽きると思います。

もちろん、この投資方法も誰でもできるわけではありませんが効率的な投資をするためのひとつの戦略として学んで頂ければ幸いです。

なお、ＤＶＤのリリースは２月下旬頃になります。

では！

２月１９日（土）第６回青森勝ち組大家さん実践セミナーを開催します。
今回は築２２年、１０戸中７戸が空室のボロアパートを格安で購入し、リノベーションからリーシングまでのすべてを徹底公開！！！

今回はクライアント様の協力を得て、この物件の購入から再生までをお伝えするのですが、この物件購入時は本当に悲惨な状態でした。

１０戸中３戸しか入居されていないわけですが、７戸の空部屋もそのままでは貸せません。

室内はもちろん和室

共有部分は塗装が剥がれ、サビだらけ。。。

小火の後始末がそのままの状態で消火器が散乱・・・

すでに工事も終了間近で今はピッカピカの状態なわけですが、なぜこんなボロ物件をわざわざ買う必要があるのか？
疑問に感じる方も多いかもしれませんね。

その一番の理由は・・・

低い価格帯で高利回りを実現するためです。
ちなみにこの物件、満室になると２５％以上の利回りです。

今回のセミナーでお伝えすることをまとめると・・・

◆リノベ物件ビフォーアフター見学会！

◆空室物件を満室物件へ変える改修工事ポイント＆テクニック

◆見積りも全て公開！８００万円が５００万円まで下がった！改修工事見積りの削減方法

◆空室物件を満室物件へ変えるための具体的な客付け方法

◆銀行が嫌がる空室築古物件で融資を受ける方法

◆木造築古物件を土地値以下で購入し再生するための考え方

◆土地値以下で木造築古物件を見つける方法・・・などなど

今回は物件購入の内容もありますが、古い空室物件の再生方法ということで、現在空室でお困りの大家さんにとっても、参考になることが多いと思います。

最近は青森以外の大家さんのご参加が非常に多く、今回も東京、仙台から来られる方がいるほど・・・

逆に、青森の大家さんでこのような集まりに参加しない意味が私には分からないです。
もちろんセミナー内容は価格以上の価値はあると思いますが（たった３０００円ですから）、参加されている方々と情報共有するだけでも十分にメリットがあると私は思います。

ちょっと前に全国賃貸市況データが出ましたが、青森県の空室率はワーストで５本の指に入ります。
でも参加者の方々はほぼ満室経営です。
なぜかというと、どうすれば埋まるか皆で共有化しているからです。

これを知っているのと知らないのでは、大きな差があると私は思います。
逆に知らない人がいるから、知っている人だけが成功するですけど・・・

話はそれましたが、今回は現場見学も兼ねているので４時間くらいのセミナーです。
終わった後は恒例の懇親会もあります。

いつも思うんですが、懇親会の音声だけでも売れるんじゃないかと思うほど、皆さん生々しいトークをしています（汗

お申し込みはこちらから

１５日（土）小平市にてフルリノベーション見学会を開催いたしました。
天候が悪い中、たくさんの方にご来場頂き有難うございます。

私は終日無料相談で埋まっていたので、お話しできない方も多く残念でした（汗
当日は本当に寒くて、寒がりの私にはかなりしんどかったです。

さて、今回は築３０年のＲＣ物件。
年数も年数なので、細かいところを見ると全部直したくなりますが予算配分を考え、
効果的にできたのではないかと思っています。

最近は入居者層を特定したデザイン性の高いリノベーションが流行ですが、地域的なことも考え、
万人受けしつつ、住みたくなるデザインになるようにしました。

柄物や○○調の素材が好きではないので、シンプルにお洒落に見えるように！

古さ感を上手に生かすこの照明は安くて雰囲気も出ます。

洗面台はタイル仕上げでちょっとだけ豪華に！
ちょっとした贅沢がポイントです。

物件プレートはプレゼントしました。

それにしても、ドタキャンは本当に辞めて欲しいです。
急な予定がある場合は仕方ないとは思いますが、無料でやっておりますし、ご来場される方への資料準備も大変なんです。

無料相談のドタキャンは、他の方をお断りしてお受けしているのに・・・

１２月は皆そうかもしれませんが、本当に忙しいですね（汗
できるだけ忙しくしないようにしているつもりなんですが、１２月はほとんど休みがありません。
おかげさまで今月は売買契約が詰まっていて、土日が契約になってしまうためです。

毎年なぜか年末年始はセミナー準備や執筆でほとんど椅子に座っています。
きっと雪国で育ったので、冬はこもる性質なのかもしれません（笑

とりあえず今決まっているイベントスケジュールです！

１月１５日（土）小平市フルリノベ見学会
１月２９日（土）小・中規模で高利回りを実現する！『リニューアル投資法セミナー』　　　　　　　　　
　　　　　　　　　両国ＫＦＣ　限定８０名様
２月１９日（土）第６回青森勝ち組大家さん実践セミナー　　　　　　　　
　　　　　　　　　『空室ボロ物件を満室へ！リノベーション見学会＆勉強会』
　　　　　　　　　青森文化会館　限定３０名様

１月の小平市見学会は今月２４日頃にメルマガにて詳細を配信しますが、築３０年ＲＣマンションのリノベーションです。リノベ業者や地元業者さんに見積りをしたものの予算が合わず、当社へ。
高いところでは約３０００万円程度の工事内容を同じ仕様で積算し直してみると、２０００万円以下になり、最終的には６００万円ほどグレードアップをしました。

２月の青森セミナーでは、クライアントのリニューアル物件を購入からリノベまでお手伝いし、その見学会、勉強会を開催します。
土地値以下で木造物件を再生するための考え方、リーシング法を事例を通して徹底公開します。
空室で悩んでいる大家さんにも参考になる内容になるでしょう。
こちらは年明けに募集を開始します。

では！

執筆の途中ですが、ちょっと一息ブログです。

昨日は成功の影ということをテーマに大家さんに起こりえる現実的な問題を書いてみました。
ちょっとビックリされた方もいるかもしれませんが、これって実は経営者によくあることなんですよね。

経営者として順調になるにつれ、逆に家庭に亀裂が入る。

自由に使えるお金も増え、愛人を囲うようになる。

あるいは、

親の会社を引き継いだことで、親子関係がなくなってしまう。
私のまわりでも結構ありました（汗

でも、この問題は大家さんの方がリアルにあることなのかもしれません。

今日はそんなこともあり、おススメの一冊です。

成功者の告白-5年間の起業ノウハウを３時間で学べる物語 （神田 昌典/講談社）

ビジネス書ですので大家さんには必要のない部分もあるかもしれませんが、起業家がビジネスを立ち上げ成功する過程で起こる様々な問題が分かります。

小説なのでとても読みやすい本です。

ぜひ、読んでみて下さい。

今朝、私の携帯に１本の電話が鳴った。

「中村さんですか？朝早くにすいません、契約をキャンセルしてもいいですか？」

半年前に１棟目を購入し、２棟目を契約直前に控えていたＢさんからだった。

価格交渉や融資、売買契約書の段取りまで終えていた私はビックリしたというよりも、あまりの軽快さにちょっと苛立ちさえあったくらい（笑

とりあえず理由を聞いてみた。

「実は、嫁が今朝荷物を全部まとめて実家に帰ってしまいました」

『え〜、いったいどうしたんですか？』

よくよく話を聞いてみると、１棟目のアパートを購入してから奥様とはギクシャクしていたようです。
２棟目を購入を相談したときも既に勝手にしろ状態・・・

実際に、勝手に契約をしようとしていたことが今回の引き金になった様子。

でも、私はいつかはこういう人が出るという予感もありました。

これまでも不動産投資を夫婦で成功するためのセミナーは他でも開催されていました。
でも、今まではどちらかと言うと、購入前に奥様を納得させるための方法だったり、保証人になってもらうための秘訣的な要素が強かった。

でも、本当に夫婦間の難題が訪れるのは買った後なんですね。

私が行っている物件紹介サービスのエリアは今は東北なんですが、半分以上のお客様は公務員。
奥様にしてみれば、旦那さんが変な事件でも起こさない限り一生安定した生活が待っているわけです。

それが突然、アパート購入宣言です。
購入したとしても、今週は勉強会、来週は大家さんとの飲み会・・・
普通であればちょっと異常に思います（汗

幸せになるために始めたはずの不動産投資のせいで、今まで幸せであった家庭がどんどん崩れていく。

きっと、こういう人はたくさんいるのではと思います。
ある意味、不動産投資で成功するよりも難しい課題です。

でも、私を頼ってお願いされたクライントがこの問題を抱えているのですから、ちょっと深刻です。
早急に何か対策を考えなくては・・・

こんな時よくあるのが、夫婦で一緒に経営するということです。

先日もある大家向けの忘年会に出席したのですが、その中にも夫婦でご一緒に参加されている人をいくつか見かけしました。

いいな〜、うらやましいなって思います。
きっと一緒に掃除をしにいったり、仕事を分離しながらやっているんでしょうね。

でも、これって意外と難しいことだと私は思います。

不動産投資に理解を示す奥様がどれだけいるんだろうかと思うし、実際にはとても少ない気がします。
子供が小さいとそんな余裕がない人も多いでしょう。

でも、大事なことは一緒にやっているフリをすること。
そして、バランスを守ることかな。

どんな人でも自分が頼られている、必要とされていると思われたい。
不動産投資に限らずどんどん一人でいろんなことを決めてしまうと、相手側は不快になります。
まして、そのせいで家庭の時間がなくなるのであれば、キレるのは当然です。

僕がこのようなことを言える立場ではありませんし、僕だったら逆キレして即離婚です（笑

今日は少し本音を言います。

これから物件商談が２件あります。

昨日入手したばかりの物件なのですが、どうしても現実的に購入できる人、行動が早い方を優先してします。

何回電話、メールをしても繋がらない人、忙しいからと時間が取れない人だと買う気がないんだろうなと思ってしまいます。

当社では売り込みや営業は一切しないようにしているので、依頼がなければそもそも物件紹介もしません。ですから、こちらから連絡をしている人は依頼されていることが前提なんです。

この物件もきっと誰でも欲しいと思う物件なんですが、物件を見てくれないことには先に進みませんからね（汗

これが来週、再来週でなければ時間が取れないと言われると、その間に他の会社で決めてしまうかもしれません。

そうなってししまうよりは、当社のお客さんに買ってもらった方がいいわけです。

こちらも仕事でやっているので、そこはご理解頂ければと思います。

別に愚痴でも何でないのですが、『買う人は年に２、３棟買っている人もいるのに、買えない人は２年、３年経っても買えない。』と言う話です。

この本見ました？

めちゃくちゃ売れてるマネー誌ＺＡｉが作った恐る恐るの不動産投資
（まりお×ダイヤモンド・ザイ編集部 ）

不動産投資の本というか、コミックです。
著者のまりおさんは満室経営新聞で連載もされている方ですが、非常に読みやすい。

と言うより、笑えます。

まりおさんの経験を元に独自の視点で、上手いのか下手なのか分からないイラスト（笑
決して電車などでは読まないことをおススメします。

どちらかと言うと読み物に近いですが、もちろん不動産投資の本なので不動産投資で起こりえる問題、失敗がよく分かります。

アマゾンキャンペーンも実施中のようで、加藤ひろゆきさん×投資家けーちゃん×まりおさんとの爆笑対談とまりおさんの満室祈願イラストをゲットできます。
↓　↓　↓
http://manshitsu-team.com/mario/

このイラスト、現物が欲しいです。

それにしても、まりおさんはすごい才能の持ち主です。うらやましいな〜

私の知り合いだからおススメするわけではありませんが、最近の投資本では一番良い本だと思います。
キャンペーンをやらないようなので、知らない方もいるかもしれませんね。

元手300万円で資産を永遠に増やし続ける方法/松田淳

私の投資法と近い感じですが、私よりももっと規模の小さいものがメインです。

自己資金の少ないサラリーマンの方、リタイヤ後専業あるいは法人化し、大きい借入が難しくなった方には特におススメです。

サラリーマンの属性で借りてリタイヤした途端、急に借入が難しくなるんですよね（汗

松田さんの方法は非常に参考になると思います。
ノウハウはもちろんですが、成果も凄すぎです。
街の小さい不動産屋さんより確実に稼いでそうです（笑

ただ、小予算で高利回りの理由というのもあるので、そこもきちんと知るべきです。
この本を読むと誤解する人も増えそうなので・・・

私の１月に開催するセミナーにも出演いただく予定ですが、本には書かれていない内容を全部聞き出したいと思います。私のＳっぷりが発揮できそうで、それが何より一番楽しみです。

日本橋財産コンサルタンツさん主催の「絶対物件購入セミナー」無事終了です。
懇親会も盛り上がり、ホテルに戻りさっそくブログを書いています。
（気づいたこと早めに書いておかない後回しになってしまうので・・・）

個別のアンケートもたくさん頂戴し有難うございました。
今回、初めて私の投資手法を公に公開させていただき、私の方法は決して万人受けする方法ではないので、賛否両論はあるかと思います。

また１時間ちょっとの時間では話す内容に限界もあるので、概略的なことが多かったのかもしれません。
ただ、私の方法や内容をを知り、いろんなことを考える機会になったのではと思っております。

まぁ、どんな手法であっても１００人中１００人が納得する方法などありません。
私の話を聞いて、自慢話と感じた方もいましたので（涙
決してそんなつもりはないんですけどね・・・

改めて、今日のセミナーを振り返ると、大谷さん、赤井さん、和合さん、私・・・
方法や内容は異なりますが、考えていることは皆同じだなと感じました。

特に和合さんの実務的な発想、考えはとても参考になりますし、自分の考えと似ています。

私もサラリーマン時代、和合さんの本を読んでいいこと言う人だなと思っていたので、今日初めてお会いしたときは不思議な感じでした。

私の投資手法についてはできる、できないもありますし、投資地域によってはもっと良い方法もあるかと思いますのでおススメはしません。

ただ、私のような考えで成功している人もいるということを理解して頂くだけでも十分にペイするのではと思っています。
だって、たった１万２千円ですから（笑

私の話を聞いて、興味をもたれた方は私のセミナー、あるいは個別に相談いただければと幸いです。

なぜか、今日はテンションが上がってしまい、攻撃的になってしまいました（汗
今日はこのへんで終了です。

青森勝ち組大家さん実践セミナー大盛況でした。
他にもセミナーがあったようですが、たくさんの方にご参加頂きました。

また、青森開催にもかかわらず、新潟、函館、盛岡、宮城からもご参加頂きましてありがとうございます。

今回は不動産専門税理士叶温先生の特別講演でしたが、２時間たっぷりお話し頂きとても素晴らしい講演でした。

自分で言うのもどうかと思いますが、この内容で１人３，０００円は安すぎです。

終わったあとは恒例の懇親会。
今回も盛り上がりました〜(^ ^)
大家さん同士が熱く語り合っている光景はちょっと異様な雰囲気です(^^;;

私もできるだけ全員の方とお話できるようにしていますが、私の方が皆さんのテンションについていけない感じです。

次回は来年になりますが、今後ともよろしくお願いします。

さて、今日は三島市にて開催する
【オール電化モダン戸建賃貸の完成見学会】のご案内です。
↓　↓　↓
http://www.gentiku.com/results1.htm

三島市は品川から新幹線で５０分ほどかかります。

そのため、興味本位であれば面倒かもしれませんが、
もし、新築などのご予定があるとしたら、ぜひ、お越し下さい。

必ず参考になるヒントがたくさんあります！！！

これを知らないで計画を進めてしまうのは、
絶対に損をすると思います。

こんなに強気で言うことはあまりないですが、
今日だけは断言させて下さい！

ここまで強気で断言する今回の内容ですが・・・

▼設計から企画した完全オリジナル

▼２４坪３ＬＤＫ

▼オール電化

▼豪華仕様設備
（どこでも記載していますが本当に凄いです）

▼１階窓には雨戸を設置

ここまでをすべて含んで、

なんと、１棟８９０万円です！！！！

もちろん税込。

私は建築会社ではないので、請負をするわけではありません。

あくまで地元の業者さんを使って、
施主様の代わりに建築コストを下げるための交渉や
仕様、デザインの決定などをお手伝いしています。

その成果が今回の結果となっております。

この価格がどのくらい安いかは、他社さんの
規格商品と比べてもらえればわかります。

通常、ここまで安いと不安に感じるものです。

『どうせ、安かろう、まずかろうでは・・・』

もし、見学会にご参加頂き、そのような不満を
感じたら、交通費を全額お返しします。

見学会は１１月２７日（土）一日限りです。
ゆっくりご覧いただくためにも完全予約制となっております。

まずは見学会の詳細を今すぐご覧ください
↓　↓　↓
http://www.gentiku.com/results1.htm

追伸

せっかく遠くまできて頂くのですから、参加者だけの
豪華特典をご用意致します。

今回の仕様書、見積書、図面などはすべて公開します。

また、今回の建物とまったく同じ仕様、プランの場合、
都内でも同価格で建築する業者さんを見つけました。
ご興味のある方は当日ご相談ください。

追伸２

当日、参加者限定にて無料相談を実施いたします。
ご相談にはすべて中村が直接対応させていただきますので、
この機会にぜひご利用ください。（お１人様３０分間まで）

無料相談ご希望の方は、相談希望時間をあらかじめ記入の上
お申込ください。

先週週末、三島に行ってきました。
ほぼ建物は完成したので、市内の有力業者さん向けの見学会を開催。

どの業者さんも、仕様グレードの高さにびっくりされ、建物価格を聞くと唖然としていました。

本物を木材を張るとメンテナンスが大変。でも普通のサイディングだとあまりに嘘っぽくなり、安くささが目立ってしまいます。今回の木調サイディングは高いだけあり、リアルで高級感があります。

玄関まわりはジョリパット仕上げになりますよ。
だいぶ雰囲気が変わります。

リビングです。アクセントクロスが利いてますね。
ブラケットやペンダントなどを設置するだけで、おしゃれ感が増します。

キッチンは対面です。１５帖のＬＤＫはゆとりがありますね。
換気扇いいでしょ？

まだまだ見所は満載なんですが、今日はこの辺にしておきます。
ご興味のある方は１１月２７日の見学会にご参加ください！

改めて、ご案内いたします。

いよいよ来週になりましたね。
不動産投資専門税理士、叶温さんの特別講演。

すでにたくさんの方にお申込頂いていますが、
青森の大家さんとこのようなレベルの高い知識を
共有化できることにワクワクしています。

私はセミナーでよく話していますが、
大家さんは知識換金商売です。

大家さんの知識、行動がそのままお金に反映されて
しまいます。

こういったセミナーへ参加し、行動することの
積み重ねが大事ですね。

すでに受付は終了しましたが、１０月３０日の
セミナーに申込されたい方は、本日中であれば
なんとか調整します。
↓　↓　↓　↓
http://iiapaman.com/aomori/katigumi05.htm

さて、今日は１２月に投資家けーちゃんのセミナーが
青森で開催するので、その内容をシェアしたいと思います。
↓　↓　↓　↓
http://aomori0083.net/aomori0083win-win/6aws/

投資家けーちゃんこと寺尾恵介さんのことは、
説明しなくてもほとんどの方はご存知だと思いますが、
首都圏に住みながら、北陸地方で投資物件を所有され
成功されています。

私のセミナーでも以前講師をお願いしたことがありますが、
購入や管理にいたるまで大家業を仕事としてしっかり
経営されている方です。

今回は、

『メールを上手に活用して満室チームを運営する方法』

というテーマでお伝えするそうですが、遠隔地にいながら
成功されている寺尾さんならでは管理方法が満載です。

主催は青森勝ち組大家さん実践セミナーにも毎回出席されて
いるアトムさんです。

まずは詳細をご覧ください。
↓　↓　↓　↓
http://aomori0083.net/aomori0083win-win/6aws/

さて、今日は１１月１４日に日本橋財産コンサルタンツさん
が開催する【絶対物件購入セミナー】のご案内です。
↓　↓　↓
http://tinyurl.com/23v3u4w

普段、私はアフィリエイト的なメール案内は一切やりません。

しかし、今回は私も講師として参加することもありますが、
それ以上にここまでの豪華講師が集まるセミナーは稀ですし
『これを知らないのは非常にもったいない』と思い
この度ご案内させて頂きました。

内容としては、『投資スタイルの確立』をテーマに
各講師陣がそれぞれの投資法を公開するというもの。

今は書籍や教材などでさまざまな情報を得られる一方で、
投資法があまりに多すぎて、自分の投資戦略を明確化できない
方が非常に多いような気もします。

あるいは、戦略は決まっていても、実際に物件を購入
できなかったり、融資がつかないという問題もあるかも
しれません。

単にやり方だけを真似ようとしても、投資地域や個人属性
は皆それぞれ違いますから、同じような成果をつくれない
こともあるんですよね。

このセミナーに参加するとこんな効果があります。

▼不動産投資における迷いが無くなる

▼不動産投資の真の目的が理解できる

▼あなたの夢を実現する方法がわかる

▼不動産業者を味方につけることができる

▼どのような不動産を買ったらいいかが明確になる

▼不動産投資に対する幻想がなくなり現実を見ることができる

▼目的が明確になり行動できる

▼不動産を買うには何をすべきかが明確になり買いやすくなる

▼不動産を増やしていくための戦略を描くことができる

▼無理・無茶な投資家を尻目に賢明な投資家になれる

▼実際に物件を買える自信が湧いてくる

▼そして物件が買える

今回は私と３人の超豪華講師陣がそれぞれの投資法を
お伝えします！

　大谷 義武氏　　

　赤井　誠 氏

　和合　実 氏

どの講師も大家さんというより、実務として不動産経験をされてきた方々なので非常に学びの多いセミナーになると思います。

私も今回自身の投資法をすべて公開する予定ですが、
自分のセミナー、書籍でも私の投資法については
触れていなかったので、ほぼ新ネタです。

タイトルだけお伝えしておきます。

競争しないでこっそり儲ける、
地方、空室、小規模物件で
利回り２０％リニューアル投資の秘訣！

内容的には誰も買わない空室ボロ物件を次々に再生する
物件購入、リノベ手法です。

しかも、価格も超リーズナブル！
来週から一斉告知が始まるようなので、お早めに申込下さい！
↓　↓　↓
http://tinyurl.com/23v3u4w

ビッグトゥモロー１１月号（９月２５日発売）『毎月大金が入ってくる仕組み』特集内で私のインタビューが掲載されました。

今回で２度目となるビックトゥモローさんですが、朝起きたらメールがあり、ちょうどその日はオフ日だったので取材となりました。

次の日から出張だったので、１日遅れていたら実現していなかった・・・（汗

今回は初めての方向けに、パートナーを見つける方法のテーマで取材を受けました。
パートナーには色々な意味があると思うのですが、私がいうパートナーには３つあります。

１、不動産投資を教えてくれるパートナー
２、物件情報を紹介してくれるパートナー（業者さん）
３、自分の物件を管理、客付けしてくれるパートナー

不動産投資を成功させるには、この３つは不可欠だと私が考えています。

これから大家さんの場合、特に１のパートナーが重要だと思っていますが、意外に１が不在のまま進めている人が多いと実感しています。

今、大家さんで脚光を浴びている人も、投資の初期段階では、いわゆる先生がいて様々な課題、問題を相談しあえる環境があったりします。

中には、見よう見真似で成功してしまうセンスのよい人もいますが、それは本当に稀なこと。

私は教材や本というのは、やり方、考え方を知るだけのツールだと思っています。
だから、教材や本の情報だけで実際に不動産を買ったりするのは、初心者の方にはとても危険なことです。

料理ですら、本を見ながら作ったとしても失敗することもあります。
２回、３回同じ料理を作ってみて、ようやくできるようになると思うのです。

でも、不動産では失敗はできませんからね。

これは不動産投資だからということではなく、どんなことにもいえる事です。
私も自分が不得手な分野、成果を出したいことには、そういう存在をつくっています。

その場合、お金がかかる場合がほとんどですが、結果的に失敗した時間、経費を考えると、最短距離で成果をつくることができています。

１のパートナーを見つけること。それが成功の第一歩かなと。。。
ただ、誰をパートナーにするのか、その探し方、選び方がもっと重要ですけど。

最近、聞いた話だと『不動産投資をするためには、投資信託で信用をつくらないといけない』と買わせる人もいるくらいですから・・・

会員制物件紹介サービスのエリアを拡大したことにより、多くの方からお申込を頂いております。
お申込頂いた方にはご連絡が遅れてしまい、大変ご迷惑をおかけしております。

その中で、とても気になることがあります。

『フルローンさえつけばいい』
『自己資金は一切ありません』

そういう人が非常に多いということ。

継続して購入し続けるためには、とても重要なことなので分かるのですが、首都圏と同じような感覚で地方物件に手を出すのは非常にリスクが高いです。

地方投資で成功されている方のほとんどは、土地勘があるのが前提です。
仮に土地勘がない方であっても、十分にリサーチをした上で進めているはずだと思います。

また、失敗している人のケースとして、単に利回りや収入などのデータ判断だけで購入し、その後収入が激変したり、莫大な修繕が必要になったり。。。

でも、お金がない人は何も対処できず、さらに空室が増える。

協力してくれる業者さんも全く分からず、誰も紹介してくれない。

結果、どうにもならなくなり、手放そうと思っても、あまりに規模が大きすぎて売れない。

こういうパターンが、最近特に多いようです。

ですから、
『フルローンできる物件＝お金がなくてもできる』
と考えてしまうのは非常に危険です。

地方の場合、億以上の規模になると、利回り１０％は当たり前、２０％超えする物件はいくらでもあります。そして、怖いことに積算さえ出ていていれば、簡単に融資もついてしまいます。

これは私の考えですが、私の場合、規模の大きいものには手を出しません。
なぜかと言うと、最悪、損をせずにいつでも簡単に売れるようにしておきたいという理由です。

私も物件を買うときはいろんなリスクを想定して買っていますが、その中でも最後の手段として、売却して借金をなくせるかどうかです。

そのため、私の場合は５０００万円、利回り２０％以上、返済比率３０％以内に限定しています。
もちろん、積算価格も重視しています。

５０００万円出せば利回り２０％の物件を買えるんだから、１億出すのであればそれ以上の収益性を望むだろうし、仮に同じ利回りであれば価格の低い方を私は買うし、その方がいいと私は思っています。

これは、人それぞれの考えなので、賛否両論あると思います。

まぁ。このような物件を普通に探してもないので、買い方は色々あるのですが、この方法であっても手持ち資金はある程度なければ出来ません。

でも、ひとつだけ言える事は、いかに競争をなくして買うかということに尽きると思います。
だから、人と違うやり方をやること。

これは任売物件取得セミナーで講師をされた、大澤明仁先生も同じことを言っていました。

いずれにしろ、自己資金をを出すか出さないかは別にしても、ある程度の手持ち資金は必要であるというのが、最近特に私が感じていることです。

これまで青森、弘前市限定で対応してきた、会員制物件紹介サービスですが、この度エリアを拡大致しました。

■八戸市近郊でお探しの方はこちら→八戸不動産投資センター

■盛岡市近郊でお探しの方はこちら→盛岡不動産投資センター

■仙台市近郊でお探しの方はこちら→仙台不動産投資センター

元々、東北圏、首都圏の情報ルートはあったので、ご紹介することはできたのですが、社内的な体制の問題で対応してきませんでした。

そこでスタッフの指導、育成を強化し、サービスを開始した次第です。

当サイトは物件情報を掲載したり、ランダムに情報を発信することは一切しておりませんので、『情報取得』だけを目的とする方には合わないと思います。

ただし、以下のような方であれば必ずご満足いただけるサービスだと思っています。

▼公務員、サラリーマンなど安定収入があり、将来の安定収入のために不動産投資にご興味がある方

▼『大家業を始めてみたい』でも、どのくらいの投資が最適か分からない方

▼すでに数棟所有しているが、今後どのような投資をしたらいいのか？

▼物件情報だけでなく、総合的に不動産投資のサポートを受けたい方

▼とにかく、良い投資物件を安く買って失敗したくないという方

クライアント様の投資目的、資産状況を確認し、そして最終的なゴールのために、最適な物件を購入することにこのサービスの意味があると思っているので、単なる物件紹介業務だけをしているわけではありません。

売物件情報は山のようにありますし、買おうと思えば簡単に購入できてしまいます。
でも、目的に沿った投資でなければ、まったく意味がありませんからね。

そのため、ご紹介する前には必ず面談の上、一緒に戦略を決定し、そこからスタートします。

購入にかかわる融資や改修工事はもちろん、購入後の空室対策や管理会社の決定など、不動産投資で成功して頂くための全サポートを対応しております。

自分で言うのもなんですが、ここまでを全てやらせていただき、頂いているフィーは仲介手数料だけなので、かなりお得だと思います。

実際、リピーターも多く、『どうせ手数料を払うんだから、全部やってくれる中村さんにお願いします』という人もいるほどです。

もし、ご興味のある方は覗いてみてください。
年内には首都圏エリアも対応予定です。

では！

戸建賃貸の中間立会いのため、朝から三島に来ております。
11月末完成なので、少し早いですが昨日紹介したパンフレットを持ってリーシング業者回りを実行。

リーシングの秘訣はとにかく名刺交換してアドレスをゲットすることです。
そして毎週、メール＆ＦＡＸのダブル発信（笑

私も他地域で大家行をしていますが、特にメルアドは会社単位ではなく、担当者単位で発信した方が効果あります。

今回は主力になりそうな9社へあいさつしてきました。

午後からは現場確認。
ちょうど外壁を張り始めているところです。

ついでに鰻も食べておきました（汗
色々食べてみましたが、桜家という鰻が一番おいしいかも。

安政3年からやっている老舗です。
鰻はどこで食べてもそんなに価格が変わることはないのですが、東京でも、私のでも、3000円程度です。でも、ここの鰻はかなり美味しいです。

三島に来た際はぜひ食べたらいいと思います。

来月から着工予定の国分寺鉄骨マンションリノベーションプランを思案中です。

だいぶ年数も経過しているので、室内はもちろん外観もほぼフル状態で工事をします。
私的にはこの古さを生かしたコーディネートとが好きなのですが、あまり行き過ぎないようにという要望もあるため、オーソドックスにそして、斬新にするためにいろいろ頭を捻っております。

ある意味、まったく正反対のことなので、これが難しいんですよね。。。（汗

でも、私はいろいろな仕事をやっていますが、プランを考えたり、デザインを決めたり。
これが一番好きな仕事で、つい時間を忘れてしまうほどです。

ちなみに現状はこんな感じです。

玄関ドア枠のさびれた感など、マニアには溜まりませんね。きっと

では、では！

今日は、会社の業務内容を少しお話したいと思います。
当社の業務内容は、大まかに３つあります。

１つ目は減築コンサルティング。

現在、静岡で戸建賃貸８棟、都内でリノベーション1件、新築２件ほど携わっております。

最近はリノベーションの相談が非常に多く、あまりに小規模の場合はお断りさせていただくこともありますが、建築費を削減はもちろんのこと、賃貸事業を総合的に判断させて頂き、私中村一晴が直接お手伝いさせて頂くサービスです。

2つ目は投資物件仲介業務

現在、こちらは青森市、弘前市だけのエリアとなっておりますが、社内体制も整ってきたこともあり、９月から八戸市、盛岡市、仙台市までエリアを拡大致します。

このサービスはいわゆる宅地建物取引業務なので、報酬は規定通りの３％＋６万円となっております。

自分で言うのもなんですが、融資、リノベーション、リーシングまでサポートしているので初心者の方はもちろん、すでに大家さんの方でも当社を利用することにより大幅に時間を削減できるので、かなり割安かと思います。

来年から関東圏でも対応させていただく予定です。

３つ目はセミナー、教材販売です。

セミナー、教材ではすでに２０００名以上の方に学んでいただいているのですが、最近は、セミナーは年に１回開催できればいいかなと思っています。

以上、現在の業務内容でした。

今後改めて、ご連絡いたしますがコンサルタントの増員を予定しております。

最近、リノベーションの相談が多くなってきました。
今は国分寺で鉄骨マンション１棟まるごとリノベーションを手かげています。

当初、お客様の方でリフォーム会社から見積りを取った時点では、全部で2500万円。
リノベーション業者さんの見積りではどこも2800万円前後。

そこから、私の方でコンサルを開始したのですが、まずリフォーム会社の見積、仕様をそのまま使って1800万円まで下がりました。

ただ、リフォーム会社の提案仕様はオーソドックスな内容なので、200万円程度グレードを上げてトータル2000万円で進めています。

完工後は見学会も開催する予定ですので、改めてご案内させていただきます。

新築、リノベで２０％安く造る減築コンサルティングはこちら

以前、自販機設置のご紹介をしましたが、私も６台ほど設置しています。
６月２０日から１ヵ月間の売上明細が届いたのですが、今回の手数料収入はなんと２４０００円でした！！！

手数料収入とはメーカーが自販機の売上額に応じて、オーナーにバックをしてくれることを言うのですが、私の場合は２０％ですので、１２万円の売上があったと言うことになります。

ただ、オーナーは自販機の電気負担があるのですが、設置したことにより約１５０００円の電気代となるため、実際の利益は９０００円ほど。

最近の猛暑の影響なのかわかりませんが、不思議なことにすぐ向かいにコンビ二があるのに２８０本も売れていたり、すぐ隣に１００円で売っている自販機があるにも関わらず１２０円で１５０本も売れています。

少しでも動きたくないということなんでしょうか。。。

元々初期投資ゼロで設置しているので、少しでも利益になればいいのですが、年間５万円の利益だとしても、月一室分の賃料です。

これはもったいないです。

青森県のオーナーさんで、まだ設置されていない方はこちらからお申込できます

家具家電付は今に始まったわけでもないのですが、自分の物件はファミリー用物件が多くほとんど該当しませんでした。

ちょうど単身者用の物件が空いたので、家具家電付アパートのメニューを増やしたところ、さっそくその内容で申込に！

来週からの入居ということで、そろえる為に見積もりを取ってみました。
事前にリサーチはしていましたが、やはり交渉してみるものですね。

今回電気屋さんで購入するものは１９型液晶テレビ、１２８ℓ冷凍冷蔵庫、５ｋ全自動洗濯機、ガス台の４点

Ａ電気店・・・９万４千円
Ｂ電気店・・・８万９千円

Ｂ電気代はあくまで店頭表示価格で担当者に聞いても『これ以上は下がらない』の一点張り。
あまりに言い張ってくるので、交渉することもしませんでした。

Ａ店は対応してくれた方は非常に良い人だったのですが、９万４千円が限界とのこと。
そこを知り合いを使って、店長と交渉し、８万５千円まで下がりました。

他には木製ブラインドー、テーブル、テレビ台、パイプベットを購入して１０万円でなんとか収まりました。

それにしても今回、家具家具付のメニューは通常賃料よりも１万２千円も高くしていました。
１０万円使って、月１２０００円増えるのであれば、効果としてはいいですよね。

最低８ヶ月住んでくれれば元は取る計算ですが、期間内の解約は違約金があります。
ということは４ヶ月以上住んでくれれば、投資額はペイしてしまうことになります。

今後もやっていきたいですね。

静岡県三島市に建築する戸建賃貸の地鎮祭が無事終了しました。

オール電化　23坪　税込890万円と超破格を実現した今回のプロジェクトですが、11月にはお披露目できるかと思います。

他地域であれば、もっと安く出来る場合もありますので、ご興味のある方はこちらまでご連絡下さい。

e-mail : info@112103104.com

そのあとは外壁、住設関係、サッシ、内装建材などの色決めも実施。
残すは内装、照明器具、外構工事のみです

全体パースも完成したのでアップしておきます。

賃貸住宅フェア２日目は朝からずっとリノベーションセミナーにいました。
人気の内容だったのか、席を離れる人も少なく、ずっと同じ顔ぶれ（汗

最近はリノベーションが人気ではありますが、リノベーションの定義というのは実に不明確。
リノベーションが大事と言いつつ、やっていることと言えばクロスの交換など見た目を変えることがほとんど・・・

あるいは、アクセントクロスは古いと話す一方で、最終的には木を張ることだけだったり・・・

また一室あたり４００万円以上もかけてリノベをした実績などもありましたが、そこまでかけて採算があるのか疑問。

大事なのは、

・現状であれば（原状回復程度はしたとして）いくらで貸せるのか？

・リノベーションをしたとすれば、いくらで貸せるのか？

もちろん、差別化対策としても有効なのは分かりますが、その辺をしっかり考えないとリノベーションすることが目的になり兼ねませんね。

賃貸住宅フェアに来ています。
ここ数年はずっと出展者、講師として来ていたのですが、今年は準備時間もなかったので、参加だけにしました。

昨年までは８月の３日間で開催していたのですが、今年は６月で２日間ということもあり、初日来場数が昨年の１．６倍だったようです。

今年の特徴としてはリノベーション、融資関連のブース、セミナーが目立った様な気がします。

お客さんと打ち合わせがあったり、管理会社さんと食事をしたり、取材を受けたりとセミナーを聞く時間がほとんどなかったので、２日目も参加することにしました。

夜はオフィシャル飲み会に参加させて頂きました。
たくさんの方に声をかけて頂き、ありがとうございます。

明日も朝からがんばります！

今日は土曜日。
基本的に土日は休みですが、売買契約が2件も重なり朝から仕事です（汗
午前中の契約は無事、何事もなく終了しました。

次は13時から契約があるので、その合間にブログ更新
最近は融資特約をつけない大家さんも多く、融資を確定してから契約をする流れが多いです。

どちらのお客様も公務員の方で今回が２件目の購入。
前回の購入から１年も経っていません。

すでに給与所得を上回るキャッシュを稼ぎ出すことになります。
モティベーションと行動力ですね。

だいぶ暖かく（もう暑いですね）なってきたので、前からやろうと思っていたプランターに植栽をしました。
今回は時間もなかったので、プロの方に予算だけ伝えてお願いしたのですが、思っていた以上にいい出来でした。

こちらはグリーンコーン・ドウタンツツジ・サツキツツジ・ビンカミノール・ヘデラ（アイビー）・フイリヤブラン・ツユクサを植栽しました。

もうひとつはグリーンコーン・ドウタンツツジ・サツキツツジ・ビンカミノール・フイリヤブラン・ツユクサを植栽しました。

プランターはトウシンコーポレーションという会社の業務用のものです。
結構いい値段がしますが、高級な感じで気に入っています。

先日ご案内した今月２６日（土）開催の青森勝ち組大家さん実践セミナーですが、残り数席となりました。

一人２０００円とほとんど経費で終わってしまうこの企画。
一大家として自身の成長のためにやっています。今回でいよいよ３回目です。

今回のタイトルは・・・

『増やし続けるための物件の探し方、買い方』です。

このような方はぜひご参加ください！

▼これから大家さんになりたい方

▼私の資産状況では、どの程度の投資ができるのか、またすべきか？

▼物件を探しているが、なかなか良い物件がない

▼今現在大家として物件を所有しているが、今後も長期的に拡大していきたい方

このセミナーでお伝えする内容の一部をあげると次の通りです。

▽増やし続けるための戦略的購入法とは？

▽購入できている人と購入できない人の決定的な違い・・・

▽失敗する投資物件の探し方、買い方

▽物件購入でゼッタイに欠かせない投資基準とは？

▽実際に増やし続けた大家さんの事例紹介

▽県内銀行融資最新事情・・・など

セミナー終了後の懇親会も好評です。
残り少なくなってきましたので、お早めにお申し込みください。
http://iiapaman.com/katigumi03.htm

昨日は日頃、お世話になっている管理会社さんへの感謝も兼ねて飲み会を開催しました。
総勢8人のスタッフさんに来ていたのですが、仲間がいるというのは羨ましいですね。

大家業は孤独です（笑

今後もまた続けていきたいと思います。

あと、うちの会社にも少し前からコンサルタントスタッフが入社しました。
以前の職場の後輩だったのですが、私の性格を知っていながら、なぜ入社したのか今でも疑問です（汗
ブログもやっているようなので、たまに覗いてみてあげて下さい！
http://ameblo.jp/holidaybig/

先日、競売代行のお手伝いをした物件が無事に売却許可決定となりました。
すでに落札はしていたのですが、何があるか分かりませんから、とりあえず一息。。。

今回入札した地域は最近の入札結果を見ていても、一定価格以上になると入札件数が１、２件だったのですが、今回の物件は築浅で入居状況も良かったので、念には念を入れて価格を検討しました。

結果、予想は見事的中し８件の入札。
なんとか落札できた感じです（汗

今回は他にも目的外物件があったり、建物が越境していたり・・・と色々問題もありましたが、入札前から対応していたことでこちらも無事に解決！！

では、また〜＾＾

５月は物件購入のお客様が多く、毎日のように銀行と交渉しています（汗
ちなみに今日は６行に申込。

さすがに疲れました・・・

私のクライアントは公務員の方が多いのですが、最近は公務員、自己資金があっても減額、期間短縮されてしまいます。

地主さんへのアパート新築には満額で出すのに、サラリーマンの中古アパート購入には非常に厳しい。
どっちがいいかは銀行の考え方なので、ここでは何も言いませんが、もう少し制度を見直しした方がいいような気もします。

これから着工予定の戸建賃貸物件ですが、工務店との打ち合わせ、請負契約を終了いたしました。

今回はゼロから設計したので、時間的にもかなりかかりましたが、最終的に２３坪３ＬＤＫオール電化で
８９０万まで下げる事ができ、ホッとしています。

仕様、間取は追々ご紹介していきますが、とりあえず外観パースをアップしておきます。

外観はガルバを主とし、正面にはウッド調のサイディング。
玄関部分のみジョリッパットで仕上げています。色は赤オレンジ系になるかと思います。

１階窓にはシャッターも装備しているので、防犯対策にも効果的ですよ〜。

今回、初の競売代行をしました。

競売代行をお願いされることも多いのですが、落札できないことには仕事にならないですし、短い時間の中で確実に購入できる方でなければ難しいので、一般的にはＮＧなんですが、以前も一度お世話になった方ということもあり引き受けることになりました。

今回は築１０年程度の木造アパートなんですが、場所的には郊外になるのですが、土地も広く土地評価程度で購入できるということで進めることになりました。

当初、任売で動いていたのですが債権者側と価格が折り合わず、競売で落札したほうが安いということになり、入札することに・・・

開札がまだなので、物件詳細は非公表としますが売却許可決定となりましたら、またご報告致します！

メルマガでも告知させていただきましたが、おススメ本を紹介しておきます。

▼みんなが知らない満室大家さんのヒミツ
（寺尾恵介、工藤一善著/ぱる出版）

アマゾンキャンペーンの内容
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この書籍は、満室経営のために必要な大家さんのコミュニケーション力を
テーマにしています。

一昔前は不動産会社に任せておけば、それなりに部屋も埋まっていき、
収入も安定していました。

しかし、今は大家さんのコミュニケーション力が非常に重要です。
管理会社、不動産会社、職人さん、入居者さん・・・

いろんな方々の協力を得られなければ、経営も成り立ちません。

私も一大家としてすでに読ませていただきましたが、
大家として、生き残っていくためには欠かせない内容ですし、

逆にここまでやれなければ、通用しなくなってきているのだと思わせてくれる本です。

この書籍は人気ブロガーとして大変有名な投資家けーちゃんと
一般財団法人 日本不動産コミュニティー 神奈川第一支部長の工藤さんの共著です。

本の内容も素晴らしいですが、４月２５日からスタートする
アマゾンキャンペーンの特典が、凄すぎます。

藤山勇司さん、今田信宏さんなどその他１０名の著名な大家さんの
インタビュー映像が見ることができます。

ちなみに私のその中の一人としてインタビューを受けました。
これはゼッタイにゲットしておいた方がよさそうですよ。

「みんなが知らない満室大家さんのヒミツ」
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４月２４日（土）第２回勝ち組大家さん実践セミナーを開催いたしました。
青森、八戸、弘前や県外からもご参加いただき、誠に有難うございました。

今回は減築について、最近私が実施した最新実績などをお話させていただきました。
地元の大家さんとの勉強会ということで、利益なしで開催しているのですが、今回も非常に前向きで勉強家の大家さんにお集まりいただきました。

実は、セミナーを開催してお話させていただく事で私自身のモティベーションＵＰにもなります（笑

次回は６月２６日、限定３０名様で開催予定です。
ご興味のある方は優先予約案内のご登録されて下さいませ！

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今日は朝から静岡の三島に来ています。

距離的には結構ありますが時間で言うと、品川から50分。
すでに何回か来ているのですが、とても住みやすそうな街です。

最近は三島、沼津でマイホームを購入する都内のサラリーマンが多いようですが、分かる気がします。

さて、なぜ三島に来ているかというと、コンサル案件のためです。

今回は戸建型賃貸タウンです。間取りや外観などの詳細は追々公開していきますが、今日は概略だけお伝えしておきます。

２３坪３LDK
木造亜鉛メッキ
オール電化仕様

１棟 税込890万円

今回はお施主様のご要望で企画型ではなく、ゼロから設計をスタートしたのですが、自分で言うのもなんですが、かなりコストを削減できたと思います。

２３坪で、３LDKで、オール電化で、注文型で１棟890万は他の会社でも、まずやっていないはずです。
融資もだいたい目処がつき、３年固定で１．３％まで下がりました。

この建物を街並みから造っていくのですが、完成が楽しみです。

昨日に引き続き、購入物件のリニューアル状況です。

今回は鉄骨のためへーベル仕上げだったのですが、ガレージ付マンションということもあり銅板を張ってみました。

塗装よりも、割高となりましたが倉庫っぽい感じがなかなかです。
ＳＤ枠は赤オレンジに塗装。

赤オレンジは好きでよく使うのですが、アクセントに入れるだけでおしゃれ感がアップします。
物件名はカッティングシートで施工。

エントランスにはワンポイントでブルーを採用。

今回は空室６室分の改装、全体の設備、外観の直しで最終的に４５０万円ほどかかりました（汗
空室ボロ物件を競売や任売で購入して、そのままの状態で貸している人がよくいます。
でも、そのような場合、ほとんど部屋が埋まっていません。

安く買った分、バリューアップをして、賃料を適正にすれば部屋は埋まっていくはずです。

昨日から内見開始したのですが、さっそく一件申し込みとなりました。
ありがとうございます！

あと、５室、来月中に決まるようにがんばります。

ちょっと前に取得した鉄骨３階建てマンションの改修工事がようやく完了です。
今回は１２世帯中７戸が空室で和室と言うこともあり、だいぶ色々手を加えました。

畳をフローリングに変え、壁にはアクセントカラーを採用。
襖をうまく利用してお洒落にできないか考えた結果、枠はウッドオイルで仕上げ、木調のクロスでモダンっぽい雰囲気に。。。

照明器具はライティングレールとペンダントライト。

キッチンは赤いカッティングシートを張ってリニューアル。
ホームセンターで売っているものだと、きれいに見えないので看板屋さんなどが使用するマーキングフィルムを張ってみました。

ほか、エアコン、モニター付インターフォン、デジタルキー、ネット使い放題などの工事をしました。

明日、外観写真をアップします。

明日１件決済する物件があるので、青森にきました。
銀行都合で3月中に決済をしたいということで、ホントぎりぎりのスケジュールです（汗

今回も12戸中7戸が空室なんですが、物件的にかなり難題があり
内装なども少し手を加えていかないと難しいそうです。

４月から工事を開始し３週間で完了予定ですが、入居時期から少しずれてしまったのも厳しそうな感じ（涙

状況や結果報告はまた別の形でご報告したいと思います。

３月２０日両国ＫＦＣにて、任売物件取得セミナーを開催いたしました。
当日は８０名の方にご参加いただき、無事に終了することができました。

ありがとうございます。

セミナーの内容的にも、いわゆる投資家の方々のご参加が多く、
成立させるには色々な条件はあるものの、関心度が高い内容だったようです。

安田先生には任売ビジネスの仕組と条件などをお話いただきました。

大澤先生には業界のエキスパートとして、任売の成功事例、考え方をお話いただきました。

岡元先生には、債権者側から見た任売の条件や方法などをお話いただきました。

私はコネ、実績なしの私がやっている任売取得法をお話させていただきました。

なお、この本セミナーは後日、ＤＶＤにて販売する予定です。
おそらく５月中旬頃のリリース予定ですが、改めてご案内させていただきます。

リーシングが下手だと、空室なのは家賃が高いからだと勘違いをする人が多い。
あるいは業者さんに、安くすれば入ると言われ下げてしまう。

確かに価格を下げればお客さんはつく。

でも、これって車を買うとして、軽自動車の価格でベンツを売っているようなもの。
軽の予算でベンツが買えるのであれば、買う人はたくさんいるけど。。。

先日、売りに出ていた物件も、明らかに相場より１万円は安く募集していた。
もっと最悪なのは、家賃が安いくせにペット化で募集をしている。

すでにペットを買っている人も何人か住んでいる（汗
最悪の状態（汗

もちろん、設備は一切ペットに対応していない。

安売りする前にやることはたくさんある。

ようやく確定申告も終了しました。
ていうか、税理士に依頼しているので私はほとんどしていませんでした（汗

昨年から個人の所有物件を処分しながら、法人で取得してきたのですが、ようやく個人の方もひととおり片付き、納税額もだいぶ抑えられるレベルまで持ってくることができました。

その分、法人の納税額は上がりそうですが・・・

当面は個人の申告も今年と同程度で落ち着きそうな感じです（笑
ただ、徐々に利息が減ってくるので、数年後はちょっと対策が必要になってきます。

最近、毎日のように銀行と交渉しています。

お客様の融資案件なのですが、最終的に２行の条件を比較し、お客様の希望に沿うように試行錯誤しているところです（汗

基本的に銀行は耐用年数内での返済期間なのですが、それ以上の融資をつける場合、いろんな条件をつけられてしまうことが多い。

なんとかお客様の希望条件になるようにしたいところです。

今日は東北電力の講演が弘前市で開催するということで、講師である浦田健大先生と大家検定支部長の野沢さんとお話してきました。

浦田さんとは2年ぶりくらいにお会いさせていただきましたが、相変わらずお元気そうで何よりでした。
仕事が立て込んでいたので講演は聞くことができませんでしたが、きっと大盛況はずです（笑

それにしても、ようやく雪が溶けて、春がやってきた感じです。
融雪費用の負担がなくなり、ほっとしています。

ちなみに先月は灯油代30万円でした（涙

先週、私が所有している鉄骨、ＲＣ物件があまりの寒さに凍結しました（汗
階数が多くなると受水槽で水を供給するのですが、その部分の凍結により全部の修理費で100万近い費用が発生することに。。。

あいにくその辺もカバーできる保険に入っていたことで、全額保険で対応することができましたが、もし費用をケチって安い保険に入っていたら、全額自己負担になっているとこです（汗

車の保険もそうですが、大事なのは保険会社ではなく、代理店です。

保険会社とのやり取りだけだと、先にお金をもらっているとは言え、保険を使う自体になったときは『いかに出さないか』という視点で判断しがちです。

交渉力のある代理店を通すことで、保険も心強いものとなるのだと思います。

それにしても、つくづく思うのです。

木造が一番お金がかからないと。。。
たとえ古くなり、直すにしても解体するにしても鉄骨やＲＣに比べればたかがしれています。

昨年開催した大家さんのひとり勝ちセミナー２００９で既存アパートを高齢者向けに転用する方法をお伝えしました。

それから色々を物件を探していたのですが、ようやく目ぼしい物件が見つかりました。
これから進めていく内容なので今はまだ写真などはお見せできませんが、今後工事内容から施設開設までを公開していく予定です。

この１年で環境も変わり、多少やり方も変わったのでこの内容をモデルにお伝えできることもたくさんあるかと思います。

また、忙しくなりそうです（汗

１月２３日（土）青森市にて不動産投資セミナーを開催しました。
青森で開催するのは始めての試みだったのですが、青森市内に所有する宮城、秋田の大家さん他、多くの方にご参加頂きました。
ありがとうございます！

終わってみた感想としては、青森にも勉強家で実践されている大家さんも多いということです。
皆さん、パワーがあり、買う気オーラ全開（笑

不動産というものは地域性もあるので、本や商材で公開されている情報だけではどうしてもうまくいかないことも多くなります。

私自身が青森投資で実戦している内容を定期的にお伝えしていければと思います。
今後は青森勝ち組大家さん実戦セミナーとして２ヶ月をペースに開催していきますので、お近くの方はぜひご参加ください。

参加者アンケートはこちらでご覧いただけます

私の投資している、青森では例年にない大雪で毎日が嫌になります。
というのも、物件を持っているとそれだけ支出も多くなるからです。

・排雪して欲しい
・水道が凍った
・融雪の灯油代・・・など

そのようなたびに万単位でお金が出て行きます。
早く春になって欲しいです（涙

さて、今日は『希望条件』をテーマにします。

私のところには毎日のように物件が欲しい方からメールがきます。
その中には必ず希望条件が書かれているのですが、それを見ると買える人、買えない人がわかってしまうんです。

物件を増やし続けてる人は希望条件が、最低ラインになっています。
安く買いたいのは誰でも同じですが、ある程度の数字をクリアしていればＧＯ！
こういうのを持っているんです。

逆に、物件を買えない人は希望条件が、ホントに希望であって、理想の条件になっています。

だいたい、このようなパターンとしては

・予算１０００万円
・利回り３０％以上
・自己資金は１００万円

欲を言えば、

・市内中心部で！
・積算の出る物件

私はこんな条件を見るたび、そんな物件ないわ〜（汗
と発狂しています（笑

最近は、よほど親しくなった人でなければ説明もしません。
誰だって否定されるのは嫌なもんですし、私も嫌われたくなくありませんからね。

まぁ、探し方を変えれば、そんな物件にもたどり着くかもしれませんが、だいたいそのような人はネットで探しているんです。

ですから、ホントにそんな物件が売りに出たとしても、その程度の予算の物件は業者が転売用として買取してしまします。

仮に買取しない物件であっても、そこまで値が下がる前に現金客やあまり勉強をしていない大家さんが買ってしまうんです。
市場というのは、買いたい人と売りたい人の合意があってこそ、売れるわけですからね。

だから売れない物件は価格を下げるし、誰でも欲しい物件は価格を下げなくても売れる。
当たり前ですけど・・・

テーマに戻しますが、希望条件は現実的な最低限の数字を持つことです。

どうしても、その条件にこだわるのであれば競売、任売など買い方を変えるしかありません。
でも、そのためにはキャッシュを増やすか、融資をつけられる人になることがゼッタイ条件です。

これは私が経験したからこそ、言えることですが
理想的な物件というのはそんなにあるわけじゃありません。

私も不動産はいくつか買っていますが、理想的な物件などひとつもなく、必ずどこかで妥協しなければ買うことはできませんでした。
だって、売る人は少しでも高く売りたいし、買う人は少しでも安く買いたい。
元々折り合うはずがないんですよ。

今日はここまでにしておきます。

今年も残りわずか・・・。
本当に一年あっという間です。年を重ねる毎に時間の経過も早くなっていますね。

毎年この時期になると、今年の振り返りをしながら来年の計画をしています。
何もしていなくても時間は経過しますし、やりたいことをたくさんやり遂げても同じ１年。

ジェームス・スキナーの音声を聞きながら、心が熱くなっています（笑

そういえば、来年１月２３日に青森でセミナーをやることにしました。
今回は地元の大家さんとの交流目的ということもあり、参加費１，０００円にしました。

１，０００円ということでこれまでの内容と重複している部分もありますが、
まだ話していない内容もお話します。

今のところ３５名の参加予定です。セミナー終了後は懇親会も開催します。
懇親会は１３名となっております。

お近くの方はぜひ、ご参加ください！
↓　↓　↓　↓
http://www.iiapaman.com/20100123.htm

昨日は行徳のステーキいしいで久々にステーキを食べました。

今日は朝から物件調査です。
今までは地方での投資ばかりでしたが、首都圏にもチャレンジしてみようと考えています。

ある程度土地勘のある東西線で探していたら、受益権の面白そうな物件を発見しました。
さっそく、その物件の調査です。

これから買い付けを入れますが、たぶん通らないでしょう＾ロ＾;

ちょっと前に買っていた石渡浩さんの本をようやく読みました。
先日参加したセミナーでも講師をされていたのですが、最近の投資関連の本の中ではピカイチの内容でした。

さすが、今旬の方です。

内容的には、４年で年間収入１億５千万円にした内容と方法論ですが、これまでの類の本と違い、とても理論的で具体的。

本でここまで書いてしまっていいのか、と思うほどです（笑
お読みになっていない方は、ぜひ読んだほうがいいと思います。

学生でもできた! 逆転不動産投資術 低所得・保証人無しで融資を受けて専業大家
石渡浩著

最近、たて続けに案件取得が壊れています。。。

価格が詰まり、ようやく契約しようと思うと、売主、債権者の気が変わる（汗
基本的に買いあがりには一切応じないので、その時点で潔く諦めます。

中には売渡承諾書を発行したにも関わらず、購入価格があがる場合もあったり・・・
押印するまで、お金を払うまでは気が抜けません。

では！

昨日に引き続き、セミナーに参加しています。

何人か知っている方も参加している方もいるのですが、私の姿を見てビックリされる方が多いです。
私は今、すごいロン毛でモジャモジャパーマになっているので、浮浪者見たいな感じです。
その格好で融資を受けれるんですか？と聞かれたくらいです（笑
→ちなみにちゃんと受けていますよ

さて、今回のセミナーは２日間で９名の講師となっています。２日目の今日はどちらかと言うと、実際に投資をされている方が、自分の投資実績、そして、今後の予測をお話しされているようです。

・競売、公売で底地を買うのがいいという方

・戸建がいいという方

・中古木造アパートがよいという方

・安い土地を探して、アパートを建築するのがよいという方

どれもすべて不動産投資ではありますが、投資の種類や購入方法は皆さん違います。
また、どの方もその方法で成功されているわけですから、成功方法はひとつではないですし、逆に自分にあった投資法を見つけることも重要かと思います。

セミナーを聞きながら、私も自分の投資方法を考えてみました。
私も大家行を始めてから７年が経過し、その頃とは時代、環境、考え方も変わっているので投資方法もだいぶ変わってきましたが・・・

１、競争がない状態で買える事

２、とにかく安く購入し、転売したとしても利益を取れること（転売目的ではない）

３、転売しやすい規模、価格帯であること（転売目的ではない）

４、十分な収益性があること（NOIで２０％以上）

５、現状の状態よりも、その物件の本来を価値で判断すること

このような条件で購入するようにしているのですが、そうすると、だいたい購入方法や物件も決まってきます。

取得方法としては、任売や破産物件。

物件の状態としては、空室であったり、改修工事を要する、いわゆるボロ物件。

たとえば、１２戸中１１戸が空室、１６戸中１１戸が空室。
（ちなみにセミナーではこのような物件はゼッタイNGになっていましたが（笑）

また、改修費用だけでも１０００万円はかかる物件。

こんな物件を安く購入し、再生するのが私の投資スタンスになっています。
まぁ、手間はほかの方よりも何倍もかかります（汗

来年、早々にこの内容をお伝えできるようにしたいと思います。

今日は１０時から品川でクライアントと打ち合わせ。
戸建賃貸８棟の新築計画があり、プランニングからお手伝いすることになりそうです。

午後（ちなみに現在セミナー中）は汐留で２日間のセミナーに出席しています。
サラリーマン流不動産投資道場主催で『２０１０年度版不動産投資の戦略マップ』と称していろんな講師が話す予定です。

たまにはこんなのもいいかなと思って、参加しました。
今後に向けていいヒントがあればラッキーです。

今年の後半からは、知識の吸収、物件取得を主としてたのでセミナー関連はお休みしていたのですが、
来年から活動を開始します。

今のところ、1月に公演（青森開催）、2月にセミナー（東京開催）を予定しています。

青森開催は私自身の投資法についてですが、立て続けに空室ボロ物件を取得し、満室にした内容になりそうです。

１２戸中１１室空室物件、１６戸中１１戸空室物件をどのように再生したのか？

東京開催は、今はまだ秘密にしておきます（笑
今後メルマガにて告知しますので、お楽しみに！

物件資料、収支計画との睨めっこが続き、疲れてきましたので、休憩がてらブログ更新です。

最近は購入の依頼などで毎日のように買付を入れているのですが、買付が通るか通らないかは『誰から買うか？』につきます。

誰からというのは、２つの意味があり、

１つ目はどんな売主さんから買うのか？
２つ目は誰に話を持っていくべきか？

この２つです。

売主さんについては、ズバリ、困っている人。
儲けようと思って売る人の物件は、価格が下がりません。
だって、価格を下げてまで売るよりであれば、所有していた方がいいわけですからね。

収入が入らない、返済ができない、借金をなくしたい、債権を回収したい、そのために売る。

このような物件は買付が通りやすいのは事実ですが、デメリットもあります。
それは、物件が悲惨な状態になっていることが多いということです。

空室だったり、改修工事が必要だったり・・・

安く買えても、買った後の手間もあります。

もうひとつは、売っている物件を誰を通して買うかです。
一般的には不動産業者の仲介になるのですが、不思議なことに同じ物件でも仲介に入る不動産業者によって、落とせる価格も違うのです。

その根底にあるのは不動産業者の思い込みもあるかもしれません。

例えば、４０００万円の物件に２５００万円で買付けをいれたとします。

Ａ社は『そんなに下がるはずはない』と思って交渉する、あるいは交渉すらしてくれない。

Ｂ社は、価格の妥当性に納得し、積極的に交渉してくれる。

もちろん、交渉力も必要なので、そこにも差が出てくるかもしれません。

あるいは、不動産業者を通さなくても購入できる場合もあったりします。
不動産業者で売りに出ている物件だとしても、その業者も扱える物件でしかなく、違うルートで意思決定者と直接、交渉できることもあるんです。

交渉は人が入れば、入るほど本質が見えなくなってくるものです。

そうやっていくと、価格というのはいくらでも下がります。

売価格　８，０００万円→　指値　３，０００万円→　回答　３，５００万円
売価格　６，８００万円→　指値　２，８００万円→　回答　３，３００万円
売価格　７，０００万円→　指値　３，０００万円→　回答　３，５００万円

最近出した買付に対する結果です。

この中で実際に取引したものもありますが、ほぼ売値の半値以下です。

その２つをどうやって見つけるのかが重要になってくるわけですが、そこはいずれお話します。

少し前から、賃貸物件のバリューアップ計画を実行しています。

この物件は１６世帯中１１世帯が空室と、悲惨な状況なのですが、ようやく工事内容が確定しました。

セミナーや書籍でよく言っていることですが、空室の原因は大きく分けると
３つしかありません。

１、賃料と物件のバランスが悪い

どんなに変な物件だとしても、タダであれば入りたい人は必ずいる。
タダと言うのは極端ですが、最低限いくらであれば入るのか？

１万円なら？
２万円なら？
５万円なら？

空室の原因のひとつは、価格＞価値の状態になっていることが多い。

２、単純に見られていない

募集をしているつもりが、ほとんどされていないことが多い。

３、貸せる状態でない

現状回復がされておらず、破損していたり、汚かったり・・・

この物件もこの３つが原因で１１世帯が空室となっているのですが、今回は改修工事はもちろんのこと、設備投入もしてみました。

１つ目はインターネット使い放題。
このような業者はたくさんあるのですが、一室あたり２０００円前後のランニングコストがかかります。
そうなると、１室３万円以上かかってしまいます。

今回、私は自分で工事をして、全室インターネットを無料で使えるようにしました。
設置費用は約４０万円。
毎月のコストは１万１千（うちNTTの料金が５２００円）

２つ目はデジタルキー搭載。

これはかなり安いと思います。
一室あたり３万円（税込、取付料込）

そのほかにもいろいろあるのですが、全部で８００万円くらいはかかりそうです。
詳細は後日ホームページで紹介します。

最近、【積算価格】という言葉だけが先行しているように感じます。

日々、物件の購入相談も毎日のように寄せられるのですが、
積算価格は今や絶対条件になっています。

いろんな情報商材やセミナーの影響もあるかと思いますが、
【積算価格】を変な意味で影響を受けている人も少なくありません。

確かに積算価格が出る物件であれば、融資も受けやすく、
２棟目、３棟目も買いやすくなるとは思います。

しかし、こういった物件を購入するには条件もあります。

一番は予算的な問題。

先日もこんな相談がありました。

『予算は１０００万台、利回り１５％以上で積算の出る物件を探しています』

はっきり言ってほとんど無理な条件です（汗

なぜかというと、これは特に地方の場合ですが、地方（特に東側）は木造アパートが主です。
でも木造物件は、ほとんど積算価格としては割れてしまいます。

このような場合、どちらを選択するかなんですが
地方で積算の出る物件（鉄骨以上）を狙うには、少なくても５０００万円以上の予算
が必要です。

逆に、予算的に低い場合は、積算評価を多少は妥協するしかありませんが、
だからといって、投資として成功できないわけではありません。

もちろん、そういった物件を買ったからと言って、次の融資を受けられない
わけでもありません。

その場合、私が特に気をつけているのは土地の時価以下の売値であるかどうか！
もうひとつ、欲を言えば５０坪以上の土地の場合は分割できればよりベターです。

このようにしておけば、建物が古い状態で購入したとしても、
最悪、解体して土地だけで販売してしまえば借金が残ることはありません。

成功する方法はひとつだけではないのです。

最近取引した木造アパートです。
購入者はサラリーマン大家さんのＴさん。
すでに３棟目となったＴさんですが、１棟目からやらせていただいております。

■５２００万円
■木造１６世帯
■平成６年築
■満室時想定賃料　９１６万円
■満室時利回１７．６％

これが一般に公開されている情報。

これだけを見ればかなりいい内容なのですが、フタをあけて見ると半分空室。。。

私はよく言っていますが、現況の入居状態や、建物の状態はどうでもいいのです。
建物はお金をければ直るし、適正な賃料であれば部屋は埋まります。

その視点で見て、採算がとれれば問題ない。

この物件に４８００万円で指値をすると一発ＯＫ！
地主さんの物件を買うメリットはたくさんありますが、もっとも大きいのは借金が少ない場合が多いので
指値が通りやすいということ。

土地面積だけで３３０坪もあるので、買値はほとんど土地値以下。
これも大きな魅力でした。

購入後、塗装工事、賃料改定をするわけですが、最終的には利回り１６％程度になります。

では、また！

今日は最終日。

終わってみた後の感想としては、全体的に来場者数は少なくなっているように感じました。
まぁ、出展者も減っているんでしょうけど・・・

私自身は充実した3日間で、いろんな方にお会いできてよかったです。
前の職場の方と久しぶりに話せたり、知り合いが本を出すことになったり・・・
私も負けないようにしなくては！

さて、今日も無料相談があったのですが、非常に楽しい投資をしていますね〜

どんな投資かというと・・・

地方で築40年の木造AP2棟で、38世帯1500万円。
家賃は1万5千円です。

古い物件ではありますが、水回りもしっかりして、多少手直しすればまだまだ使えそうな感じ。
これくらい賃料が低いと、逆に空室になることはないのではと思われる物件です。

他には、関東で鉄骨3階建9世帯で3000万円。現状で6室の空きではありますが、満室にできれば１６％
の利回り。
どちらかというと私好みの物件です（笑

この投資が成功されることを願っております。
他には人生相談的な内容もあったのですが（汗、とにかく無事に終わってよかったです。

今日は朝からずっと無料相談。
１２名６時間ずっとエンドレスです（汗

話し疲れました・・・。

ブースに顔を出してくれた方もたくさんいたのですが、なかなかお話しすることが出来ず申し訳ありませんでした。

結構、本を読んでくれている方も多く、実際に私を見るとビックリされます（笑
本を読んで著者をイメージすると、かなり年配の方を想像するみたいですね。

しかも、最近は髪も伸ばしっぱなしで、浮浪者みたいですから（笑

明日もがんばります！

今日から賃貸住宅フェアが始まりました。

今年は当社も出展しているので、3日間会場にいます。
見かけた方はお声をかけてくださいね。

朝、さっそく一通り回ってみた感想としては、今年は物件情報を掲載する企業がほとんどいないことです。、逆に滞納保証の会社が多くなりました。

出展企業を見ていると、時代が象徴されていますね。

夕方はハートブレインさんとのジョイントで、『勝ち組大家さんの集い』を開催。
たくさんの方に出席頂き、非常に楽しいパーティでした。

やはり勝ち組にになりたい大家さんばかりで、本当にすごい人が多かったです。
下手なセミナーより、ゼッタイ得しますね。

今後は毎年開催し、賃貸住宅フェアのオフィシャル化を考えています。
来年は200名ですよ〜！

12室中11室空物件を取得した話は何度かさせて頂きましたが、
おかげさまで満室となりました。

私の目標は7月中にできればと思っていたので、早めに実現できて良かったです。
詳しい内容は後日ＨＰ上で公開しますので、良かったら見てください。

それにしても、初めて投資する地域だったのですが、
改めて業者さんの集客力の格差に気付かされました。

今回は約１０社ほどの業者さんに客付けをお願いしたのですが、
そのうち４社だけでほぼ独占状態。

内見した数を含めると、軽く倍以上はあるのでしょうが、この地域は４社だけでほとんどのシェアをとっているような感じさえありました。

そりゃ、そうです。
ある会社では１人の売上目標が月１００万円だそうです。
その会社では他に数人の賃貸スタッフがいます。

すると１００万円×営業スタッフ数＝会社の売上になります。
逆に、月に会社全体で１０万円の売上の会社もあります。

それだけ集客力の違いがあるということです。
集客があればあるほど、私の物件を紹介してもらえる可能性が高いわけですから、これはもうゼッタイ条件ですね。

今日は仕事で東京に来ています。
午前中は現場で打ち合わせ、午後はクライアントと面談。夜は知り合いと夕食。

最近は東京にいても、遊ぶ時間もない感じです（汗

今、携わっている案件に改修工事があるんですが、
なかなかいい投資をされているので紹介しておきます。

内容的には事務所を借りて、シェアルームを6世帯をつくる。

工事費　 480万円
（当初610万円）

年家賃収入 　388万円(一室5.4万円)

単純に利回り80％。

今回は工事費を借入したのですが、転貸は融資が非常に困難。
そこはリフォームローンで対応しました。
リフォームローンは担保提供がないので、書類審査だけでＯＫ。

支払い額は月7万円。賃料を支払っても月10万円の手取りです。

ちなみにまだ完成前で半分（3世帯）が決まったそうです。

この方は事前に入居見込みを確保していたことと、将来的にも入居者を
確保できるので、このような方法の投資ができたわけですが、知恵と発想しだいですね。

最近、私の投資エリアである青森では３０００万円前後の売アパートがだいぶ売れているように感じます。
１、２年前から売っていた物件なのに、ここ数ヶ月の間に次々に動いているようです。

逆に、億単位の物件は一向に動きません。
先日見た物件は数年前から売っている物件ですが、２年ほど前は４億くらいでいました。
それが今は２億ちょっと。
評価額だけで４億以上あり、利回りも２０％くらい。
都内の大家さんにはよだれが出そうな物件ですが、誰も買わない。

購入時、上限価格を設定するのはとても大事なことですね。

それにしても、公務員の力は凄いですね。
最近、公務員の方のコンサルが非常に多く、今取り掛かっている案件でも４件ほどあるのですが、融資づけがとてもスムーズ。

公務員である特権です（笑

先日、クライントの依頼があったため、ある物件の修繕について動いていたのですが、この物件は木造築２０年ですが、利回りは２０％を超え、多少修繕すればまだまだ賃料も見込める物件。

この物件を購入に関るすべての作業を私が行うことになりました。

建物面積７００�uを超えると、火災報知機の他に屋外消火栓も必要となるのですが、その物件は未設置のままで、取り扱いをしている業者さんからは１０００万円前後の費用がかかると言われていたのです。

実際、１０００万の見積書も見せてもらいました。

私はまず、消防署に確認してみました。
設置が必要なことは知っていたのですが、どんな検査をしてなぜ、つけなければいけないのか？
再確認する意味でも、聞いてみたのです。

付けた方がいいのと、付けなければいけない、は意味が違いますから。
すると、やはり付けなければいけないようです（汗

私は、「今さら１０００万円はかけられないから何とかならないか？」と困ったフリをして聞いてみると、屋外消火栓は別につけなくてもいいとのこと。

その代わり、パッケージ型消火栓を設置すれば基準はクリアするというのです。
結果、数社から見積もりを取り、最終的に１５０万円でできることが判明。

もし、鵜呑みにしていたら１０００万円です。
自分で確認することの重要性をあらためて気づきました。

この内容については、よく分からない人もいるかもしれませんが、とにかく自分で調べるということです。（笑

あっ、それと、まったく別の話ですが、この度、最初で最後の出版企画セミナーlを開催することが決まりました。

メールでご案内は来週以降になるのですが、このブログを見ていただいている方には特別にご案内しておきます。
ご興味のある方は覗いてみてください。

今日は横浜で投資家けーちゃん、コテツさん、ＮＳＸ松田さんと音声収録がありました。
３人からの質問に私が答えるという感じで、ある意味、取調べを受けているみたい（笑

終わってみると９０分も話していたようで、なかなか楽しかったです。
ありがとうございます。

なお、こちらの音声は３人が運営されている大家さんの財布の中身レポートの会員様だけに配信するそうです。
月々１,５７５円でこういった音声や、レポートなど、大家さんにとっては費用対効果抜群の情報収集だと思います。入会されていない方はこの機会に入ってみては？

はっきり言ってかなり安い。

そのあとは中華街で会食。
さすが横浜在住の彼らだけあって、なかなか安くておいしい穴場スポットでした。

昨日はジーニアスファクトリー主催の不動産ジャンボリーに参加してきました。

純粋に一大家として、受講していたのですが、私に気づいてくれる方も多い反面、本を読んだことがないという人も中にはいたりして、変な部分でやる気になってきました（笑

それにしても、世の中にはすごい大家さんがまだまだいるものです。

所有規模だけで、大家さんの能力を測ることはできませんが
わずか数年で数百戸を所有していたり・・・
サラリーマン大家として、家賃収入が年収を超えている方が本当に多い。

その行動力と実践力には驚かされます。
どの大家さんも、最近は融資付けにだいぶ苦労されているようですね。
順調に規模を増やされている方は、４、５年前からやっている人が多いのですが、ここ１、２年でスタートしようとしている方は融資付けでつまづいてしまう。

私も急がず、休まない程度に頑張っていこうと思います。

今日はこれから新宿でクラインアントと面談、明日は横浜で打ち合わせです。

工事中だった外壁塗工事がようやく完了したので、昨日は工事チェックと駐車場の清掃も兼ねて、息子と一緒にアパートへ・・・

ほうき、ちりとり、ゴミ袋、ゴム手袋、高圧洗浄機を持参して駐車場のゴミ広い。ちなみにいつでも掃除が出来るように車にいつも置いてあります。
（雪が溶けたあとはゴミが落ちていて、汚いんですね。）

３歳の息子に邪魔されながらも、１時間ほどで掃除は終了し、ゴミ袋が３つ（汗

次は工事のチェックです。
今回の物件は鉄筋コンクリートなのに、唯一残念なのは塗装で仕上げていることでした。
これが全面タイル張りなら、何も言うことはなかったんですが・・・

まぁ、いまさらそんなことを言っても仕方ないですけど。

フォトショップで何度もデザインしながら、ようやく今回の色に決めたのですが、足場を外したあとに見るのは今日が初めて。非常に楽しみです。

汚れが目立たないように濃い色で、なおかつモダンな感じにしようと思い、この色に決定！
赤のアクセントが非常に気に入ってます。

今回の業者さんは始めての方でしたが、非常に丁寧な方で工事写真を送ってくれたり、状況報告も
その都度マメにしてくれたので、非常にきれいに仕上がりました。

有難うございます。

工事箇所の写真も取り終わり、最後に記念撮影デス

３月は何かと忙しい大家業ですが、退去予定の部屋がすべて決まりほっと一息しています。
２月に２室、３月１室、４月末に２室退去があるのですが、お蔭様ですべて埋まりました。
ご紹介頂いた不動産業者様、大変ありがとうございました。

最近は不況の影響で、築浅新築プレミア価格帯の物件が一番客付けしにくいような気がしているのですが、今回、退去があった物件も築浅で賃料も新築並みの価格帯。
それなのに内見することもできない２件の物件まで決まってしまうとは、ちょっとビックリしています（汗

私の本を読んでいただいている方はご存知かと思いますが、私の場合は管理を業者さんにお願いしています。

しかし、今回の退去５室のうち、その管理会社さんが実際に客付けした数はゼロ。
私の地域サイトを見た方が２人、他３件は私がお願いしている他の業者さんです。

つまり、今回入居頂いた方の発生源は管理会社とは一切関係ありません。
だからと言って、その管理会社に何の不満もありません。

よく言っていることですが、管理は管理。
リーシングはりーシング。

管理会社にはあまり期待していないんです（笑
それは悪い意味ではありませんよ。
もちろん言葉では、「なんとかして欲しい」とある程度の要求はします。
でも、そこだけに依存するのではなく、自分でも部屋を埋めるために動く。

具体的な方法は本で紹介している以外は特別何もしていないので、まだ空室がある方は早めに行動されてみてください。

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先日、宅建業の免許を取得致しました。
というのも、不動産業の仕事から離れて3年以上になるのですが、クライアント様や知人、友人から何かと頼まれることが多く、これまでは時間的に無理もあったので、お断りしておりました。
（申し訳ありません）

ようやく、今年に入り準備を整えることができるようになりました。
ただし、私の場合は不動産業者としてと言うよりも、これまでの業務の延長上として、あくまでもクライアント様重視のサービス拡大と考えております。

今のところ、地元のみの展開とさせていただきますが、今後、拡大できるように努力していきます。

あおもり投資用不動産センター
http://www.iiapaman.com/

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今日は天気が良かったので、マンション玄関に飾る植栽づくりをしました。

玄関前に置く鉢はモダンっぽいのを探していたのですが、知り合いに探してもらって注文しました。ちなみにこれは１つ８,５００円。
陶器のものであれば、もっと安いのですが壊れたりするのも嫌なのでファイバーセラミック製を選びました。

植栽園に行って、一本２,５００円を２,０００円に負けてもらいました。

これは下に植えるもので、１つ１５０円×１０。

土は見栄えを考えて、赤玉にしました。
２５０円×４袋。ホームセンターで売ってます。

高さがある鉢なので、下に発砲スチロールを敷いて底上げします。
全部土にすると、重くなるし、鉢が膨れてくることもあるんですよね。

↓　↓　↓　↓
こんな感じです。
どうですか？なかなかいいでしょ？

これがあるだけで建物がまったく違って見えます。
皆さんもぜひ、トライしてみてください。

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フルリフォーム中の１２世帯鉄筋コンクリートマンションですが、最近天候が悪く、外部塗装が少し延びているだけで、もうすぐ終わりそうな感じです。

予想外の出費もいくつかありましたが、なんとか予算内に収まりました。

工事が終わっていないので、リーシングは後回しにしていたのですが来月までになんとかしたいです。

この物件の状況については、別にページをつくりましたのでご興味のある方はこちらをご覧になってください。

今後も状況を随時更新していきます。

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現在、フルリフォーム中の物件にロゴマークをつくりました。
今回の物件は入口が３つに分かれているので、それぞれの入口にカッティングシートを張りました。

デザインは私の専属デザイナー？でもある奥村さんにお願いしました。
このブログのヘッダーイラストはもちろん、私のサイト全般、最近では９９％の大家さんが知らないゼッタイ法則も奥村さんがデザインしています。

こんにちは！

３月２１日（土）東京八重洲にて、『素人でも２０％安く建築できる！減築投資法セミナー』を開催することになりました。

今までコスト削減については一度もセミナー開催したことがないのですが、私の中でもっとも得意としている分野です。

知っている方もいるかもしれませんが、前職で私は建築会社の立ち上げしたことがあります。
その中で一番ビックリしたのは、価格の不透明さです。

ひとつ１００円のものを５０円で買うことも出来るし、１５０円で買うことも出来る。
あるいは、それ以上の場合も・・・

今、何かと問題になっている食品などは、消費者が判断しやすいように様々な規制やルールがあります。でも、人生でもっとも高額であるはずの建築費については、そこまで判断材料がありません。

結局、しわ寄せは消費者にきてしまいます。

今回のセミナーは、誰でも、どこの地域でも、どの建築会社であっても、コスト削減が可能です。
もちろん、この方法は特定の建築会社や工務店に頼ってコストを下げる方法ではありません。
よくある、建築会社が工事受注を取るための○○システムみたいなものでもありません。

純粋に、質を下げずに価格を下げるためだけのセミナーです。
ご興味のある方は、ご参加されてみてください。

詳しくはこちらをご覧下さい。

今日は久々に大家の仕事をしました。
この地域ではゴミを１２分類にしなくてはならないのですが、分類ができていないと持っていってくれません。
結果、ゴミが少しずつ蓄積され、カラスに突かれて散乱してしまいます。
入居者さんから「何とかして欲しい」というクレームがあり、早速状況確認。

ゴミを分別していないことの方が問題だと思ったのですが、ゴミで散らかるのもイヤなので対処することに
します。

２月２１日、東京八重洲でセミナーを開催します。
その名も・・・

『大家さんのひとり勝ちセミナー２００９』
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http://www.112103104.com/hitorigachi.htm

先週、物件を購入しました。
鉄筋コンクリート2階建て、築11年、3LDK×12世帯、固定資産税評価額は1億1千万円。
この物件の購入価格はなんと・・・